Срок действия договора аренды истек, но арендатор продолжал пользоваться участком. Он полагал, что договор аренды будет автоматически продлен в соответствии с одним из пунктов договора аренды. Однако собственник и суд посчитали иначе. Они сослались на положение Закона о земле, запрещающее «автоматическое продление» договоров аренды сельскохозяйственных земель. Верховный суд разрешил дело.
В 2010 году компания «Черкизово Свиноводство» арендовала у администрации Тамбовской области различные земельные участки для сельскохозяйственного производства сроком на пять лет.
В договоре стороны предусмотрели, что арендатор имеет возможность заключить договор аренды на новый срок по окончании срока действия договора, если собственник не уведомит арендатора о своем нежелании заключать договор аренды не позднее чем за месяц до окончания срока аренды. С арендатором заключается новый договор. Договор также предусматривал, что если арендатор продолжает пользоваться участком после окончания срока действия договора и владелец не возражает, то договор автоматически продлевается на неопределенный срок.
Компания использовала участок до 2018 года и решила заключить новый договор на новый срок, мотивируя это тем, что он уже был автоматически продлен на неопределенный срок. Однако власти отказали, сославшись на то, что арендатор подал заявление на новый договор аренды после истечения срока действия старого.
Суд двух инстанций встал на сторону компании (дело № A64-6041/2018). Поскольку ни одна из сторон не уведомила о расторжении договора, а арендатор продолжал пользоваться землей без возражений со стороны арендодателя, суд постановил, что договор будет действовать на тех же условиях. Это означало, что на момент обращения арендатора с просьбой о заключении нового договора старый договор оставался в силе.
Арбитражный суд Центрального округа с этим не согласился. Суд по уголовным делам сослался на положения Земельного кодекса (статья 39.6 Земельного кодекса, вступившая в силу 1 марта 2015 года), из буквального толкования которых следует, что закон не предусматривает автоматического продления договора аренды земельного участка. договора аренды земельного участка. Более того, поскольку Земельный кодекс имеет приоритет над Гражданским кодексом в сфере земельных отношений, положения статьи 621 ГК РФ не распространяются на приоритетное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Поэтому власти, естественно, отказали в заключении договора аренды на новый срок. Суд постановил, что компании, желающие получить землю в повторную аренду, должны в обязательном порядке участвовать в торгах.
Арендатор подал апелляцию в Высший суд. По мнению юриста «Черкизово Свиноводство», действие нормы Земельного кодекса, запрещающей автоматическое продление договоров аренды, не распространяется на отношения двух сторон — ведь изначально договор был заключен пять лет назад. Постановление вступило в силу. Апеллянт убежден, что «если договор аренды был заключен до вступления в силу закона о торгах и арендатор продолжал пользоваться имуществом, а арендодатель не возражал против этого, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок».
Экономический университет проверил утверждения, изложенные в жалобе. «Если после 1 марта 2015 года арендатор по окончании срока действия договора продолжает пользоваться земельным участком, арендованным до этой даты, если арендодатель не возражает против этого, договор считается заключенным на неопределенный срок. Общее правило, предусмотренное пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, не применяется к продлению такого договора», — подчеркнул Верховный суд, утвердив решение. Первая инстанция как юридическая.
Продление договоров аренды: как заключить договоры на новый срок
Договоры аренды имущества заключаются на определенный срок. По истечении срока действия договора стороны могут заключить новый договор, выбрав один из следующих вариантов в зависимости от особенностей ситуации
Право на льготное продление аренды.
Согласно статье 621.1 Гражданского кодекса РФ, арендатор имеет преимущественное право на продление договора при отсутствии существенных нарушений и просрочек. Доказательством такого намерения является письменное уведомление собственника. Если в действующем договоре установлен срок, к которому это необходимо сделать, его следует соблюдать. Например, вы обязаны уведомить владельца о своем желании продлить договор аренды до истечения срока его действия. При отсутствии такого положения требуется уведомление в «разумный срок». Это субъективное понятие, которое суды трактуют по-разному. В среднем принято отправлять уведомление не менее чем за две недели до окончания правоотношений. Важный момент: опцион действителен, если договор расторгнут более чем на год и зарегистрирован в Росреестре. Получив уведомление, кредитор принимает решение об отказе или согласии и готовит необходимую документацию. Дополнительное соглашение или новый договор. Статья 621 Гражданского кодекса РФ запрещает арендодателю заключать новый договор с третьими лицами на свою собственность в течение года с момента отказа. В противном случае арендатор, чьи интересы были нарушены, вправе требовать возмещения понесенных им убытков, упущенной выгоды и передачи аренды в собственность.
Дополнения к договору аренды.
Юридически это отдельный документ, который является неотъемлемой частью существующего договора. Если стороны приняли решение только о факте продления договора, достаточно сослаться в свободной форме на следующее положение.
«Стороны пришли к решению о продлении срока исполнения контракта от 01. 01. 2021 № 1 на два года. Остальные условия остаются без изменений».
Новый договор аренды недвижимости.
Арендаторы и арендодатели могут использовать положения старого договора, заменить даты и, возможно, изменить персональные данные или создать новый документ с нуля с новыми условиями. Важно понимать, что при заключении нового договора права и обязанности, вытекающие из старого, теряют силу. Высший арбитражный суд подтвердил эту позицию в своем письме 66 от 1 ноября 2002 года (пункт 31).
Дополнительные соглашения о продлении срока договора аренды
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ срок договора аренды может быть продлен арендатором при следующих условиях
Предмет арендных отношений может определять условия любых законных дальнейших соглашений. Даже если первоначальный договор был заключен на короткий срок, в новом документе могут быть прописаны пункты, продлевающие соглашение на более длительный период. В этом случае возможны несколько вариантов.
Какие привилегии имеет арендатор?
Если арендатор добросовестно выполняет обязательства, предусмотренные договором, он имеет право на приоритет (привилегию) перед другими претендентами на заключение договора аренды имущества.
Основаниями для утраты данной привилегии являются нарушение условий сделки.
Например, вы арендовали землю и не смогли должным образом за ней ухаживать (например, не внесли необходимые удобрения или оставили ее заросшей сорняками). Если в результате ваших действий земля перестала быть пригодной для дальнейшего использования по первоначальному назначению, владелец может лишить вас приоритетного права на аренду в судебном порядке.
Если собственник необоснованно нарушит приоритетное право арендатора и вы заключите сделку с другим контрагентом в течение 12 месяцев после расторжения договора, арендатор также имеет право обратиться в суд. Все чаще управляющие обращаются к арбитражным юристам для решения подобных вопросов.
Один из способов вернуть привилегии арендатора в судебном порядке — переуступить права и обязанности, вытекающие из договора, арендатору. Кроме того, пострадавшая сторона может потребовать от арендодателя денежную компенсацию за расторжение договора аренды.
Автоматическое продление договора аренды по закону
При соблюдении определенных условий закон допускает автоматическое продление договора аренды недвижимости.
При соблюдении этих условий договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. В этом случае сторонам не нужно подписывать никаких документов.
Важно отметить, что субъект аренды недвижимости имеет право в любой момент расторгнуть договор, который продлевается на неопределенный срок. Для этого одна из сторон должна уведомить другую за три месяца, если иное не предусмотрено договором.
Автоматическое продление договора позволяет арендатору продолжать пользоваться имуществом, как и прежде, но при этом он остается обязанным вносить арендную плату и другие платежи. Кроме того, владелец недвижимости, не заключивший дополнительное соглашение, может взыскать арендную плату или потребовать выполнения других условий договора.
Как следует заключать договор о продлении аренды?
Прежде чем заключить договор о продлении аренды, арендатор должен уведомить об этом арендатора. Лучшее решение — отправить ценное письмо по почте с описью вложения. Документ составляется в свободной форме, но должен содержать следующую информацию.
Письмо должно быть отправлено по юридическому адресу арендатора или по адресу, указанному в договоре аренды.
Следующим этапом продления договора является согласование сторонами условий. Если споров по договору аренды нет, стороны выбирают один из вариантов оформления сделки: дополнительное соглашение или новый договор.
Арендаторам земли при продлении договора необходимо учитывать следующие обстоятельства.
Если арендные отношения между сторонами продлеваются более чем на один год, договор требует регистрации в Россреестре. Это требование обязательно для договоров аренды нежилых помещений, квартир, участков и другого имущества.
Государственная регистрация является завершающим этапом в оформлении права пользования имуществом. Если это условие не соблюдено, сделка считается недействительной. Обратиться за регистрацией договора может как арендатор, так и арендодатель.
Какие вопросы часто возникают у арендаторов?
В связи с требованием обязательной регистрации долгосрочных договоров аренды многие арендаторы предпочитают заключать договор на 11 месяцев. Основные вопросы, возникающие у арендаторов при продлении краткосрочных договоров аренды, следующие
Если краткосрочный договор предусматривает автоматическую пролонгацию на тот же срок и на тех же условиях по истечении срока действия сделки, то такой договор не нужно регистрировать в Росреестре. Отношения между арендатором и арендодателем определяются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации.
Автоматическое продление договоров аренды нежилых помещений: инструкция для арендатора
Привилегированное право на заключение договора аренды на новый срок (право на продление договора аренды нежилого помещения) является одним из основных прав настоящего арендатора.