Разница между авансом, задатком и предоплатой не всегда понятна. Однако в случае неисполнения договора задаток и аванс можно вернуть, а задаток — нет. Мало того, если договор не выполняется по вине стороны, получившей аванс, деньги должны быть удвоены, а убытки компенсированы. Но не все так просто, постановил Верховный суд, разъяснив, на что следует обращать внимание при рассмотрении подобных споров.
1 февраля 2015 года Анна Иконникова* и Владислав Стрельчук* заключили договор. Стороны обязались в течение пяти дней подписать договор купли-продажи двухкомнатной квартиры за 9,5 млн рублей, в подтверждение чего Иконникова передала Стрельчуку аванс в размере 50 000 рублей. Через три дня Стрельчук заявил, что передумал продавать квартиру, и вернул всю сумму.
Согласно пункту 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, деньги по договору не возвращаются, если договор не исполнен по вине стороны, давшей аванс. Если же виновата сторона, давшая гарантию, то возвращается двойная сумма, а все убытки возмещаются в счет гарантированной суммы. Однако Стрельчук не выплатил вторую половину гарантийного депозита.
Поскольку договор купли-продажи не был заключен, Иконникова понесла убытки. Он заплатил маклеру 190 000 рублей за поиск аналогичной квартиры, отправил телеграмму за 703 рубля и арендовал камеру хранения за 350 рублей. Помимо второго задатка Иконникова решила взыскать со Стрельчука расходы, которые он не понес — 141 053 рубля (убытки за вычетом второго задатка), компенсацию психологического вреда и судебные издержки (агентское вознаграждение, услуги нотариуса, госпошлину и почтовые расходы).
Гагаринский районный суд признал Иконникову обоснованной по всем пунктам, кроме взыскания психологического ущерба, и пришел к выводу, что она не доказала факт причинения психологического ущерба. Кроме того, суд первой инстанции взыскал в пользу Иконниковой две суммы государственных расходов — 5 578 рублей и 10 598 рублей. В общей сложности Иконниковой было присуждено 229 482 рубля. Московский городской суд согласился с этим.
Верховный суд пришел к выводу, что в данном случае все не так очевидно. По смыслу статьи 15 Гражданского кодекса полное возмещение означает, что это возмещение должно привести кредитора в положение, в котором он находится при обычном исполнении обязательства. Таким образом, расходы Иконниковой на услуги маклера, нанятого для поиска новой квартиры, подлежали возмещению только в том случае, если маклер нашел жилье, а Иконникова его приобрела. Однако нижестоящие суды так и не подтвердили это.
Верховный суд также нашел еще одно правонарушение — двойное взыскание государственной пошлины. Иконникова не заявляла о взыскании двух госпошлин и не предоставила никаких документов, подтверждающих уплату последней. Суд первой инстанции не указал, по какому основанию была уплачена вторая госпошлина, и в апелляции это не было исправлено. В результате Верховный суд отменил ранее принятое решение и направил дело на новое рассмотрение в Апелляционный суд (№ 5-КГ17-21). Дело еще не рассмотрено.
Все юристы согласились с мнением ВС. ‘Я не верю в реалистичную точку зрения, потому что суды всегда предъявляют повышенные требования к доказательствам по делам о взыскании убытков, и значительная часть кредиторов не может отказаться от борьбы на стадии взыскания убытков или передачи своих требований в суд. взыскания» — Анна Конева, директор ООО „Центр юридических услуг“. Социально-правовая роль института возмещения убытков заключается в санкционировании компенсации потерпевшим сторонам за части, не выполнившие свои обязательства по сделке. Это выгода, которая может быть рассчитана, если сделка состоится. В данном случае потерпевшая сторона рассчитывалась при покупке квартиры. Следовательно, Верховный суд правильно исходит из возмещения суммы убытков, понесенных для достижения этой цели, по конечному результату. Это не означает, что в возмещении расходов на брокерские услуги отказано. Напротив, если поиск новой квартиры не увенчался успехом и потребовались дополнительные расходы со стороны истца, то эти расходы возлагаются на ответчика по делу», — говорит он. Олевинский партнер, Vikan & партнер. В вышеуказанных случаях истец должен был доказать, что новое помещение уже получено. Если это не так, истец вправе отказаться от брокерских услуг и вернуть компенсацию», — считает Александр Попелюк, консультант Бюро разрешения споров lidings.
Г-н Газдиев также отметил, что Верховный суд повторил содержание своего второго пленарного заседания 24 марта 2016 года. 7: «Цель самообложения — указать нижестоящим судам на неудачные уроки». Кстати, до 1 июня 2015 года суды могли отказать истцу в удовлетворении требования о компенсации только на том основании, что размер компенсации не может быть определен с разумной степенью достоверности. Теперь же в Гражданский кодекс внесены изменения, и суд сам определяет размер возмещения.
Если правило о двойном задатке работает всегда, или как можно быть предоставленным самому себе?
Если сторона, внесшая аванс, несет ответственность за нарушение договора, аванс остается у другой стороны. Если сторона, получившая аванс, несет ответственность за нарушение договора, она обязана выплатить другой стороне двойную сумму аванса. Именно таково содержание части 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ.
А если основной договор не заключен после предварительного договора купли-продажи, то одна из сторон убеждается с помощью первого тома ценного четырехтомника, что правило о двойном авансе незыблемо.
В дальнейшем ситуация была аналогичной.
Покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи земли и оформили свои отношения в документе под названием «Расписка», который содержал все важные условия как предварительного договора, так и договора задатка. (Об этом даже стоило подумать, чтобы не засорять лишнюю бумагу).
Мой человек (продавец) получал задаток. Срок заключения договора был определен сторонами чуть более чем через месяц после заключения предварительного договора. Единственное, что не было оговорено в договоре — это место оформления и подачи документов на государственную регистрацию (стороны проживали в разных регионах)
И тут начались чудеса. Покупатель регулярно звонил по телефону и намекал, что еще немного, еще чуть-чуть, я соберу деньги, и мы закончим. За три дня до Нового года покупателю пришла в голову идея провести сделку через доверенность покупателя от продавца, продавец посоветовался с юристами, и те сказали ему, что это возможно (здесь должен быть смайлик). (лицо) .
Наличие в вышеупомянутом четырехтомнике части третьей статьи 182 Гражданского кодекса РФ никого не смутило. Тут я быстро скажу — мой продавец отличается адекватностью объяснения, поэтому я исключаю вариант, что кто-то что-то недопонял. Далее. Нотариус (в этот момент Михаил Задорнов спросил «Вы готовы?» читайте с ударением) выдал доверенность от продавца к покупателю по вопросу государственной регистрации уступки прав по договору. О купле-продаже и праве собственности… На имя продавца… Повторяю пиктограммы лица и руки.
Когда продавец прочитал, что нотариус указал в доверенности, было уже поздно спохватываться, так как наступил Новый 2022 год, а основной договор еще не был заключен. После праздников стороны сделали несколько звонков и по-прежнему хотели продать/купить недвижимость, но в какой-то момент желание покупателя продать/купить пропало, а покупатель потребовал от продавца возврата первоначального взноса. (Покупатель называл это первоначальным взносом).
Продавец поступил по принципу: это не ваше и не будет принято, и был готов перечислить деньги покупателю, но между ними возник неприятный спор по поводу того, что покупатель подал претензию юристу и заплатил 40 000 рублей. Но даже если бы он это сделал, он был готов получить половину суммы выплаты, помимо аванса. Продавец был удивлен таким предложением и не стал перечислять деньги.
Как и следовало ожидать, в суд был направлен иск по статье 1 Закона, обязывающий покупателя получить от продавца двойную сумму аванса плюс проценты за пользование отчужденными средствами. 395 Гражданского кодекса РФ, и судебные издержки — пресловутые 40 000 рублей в качестве оплаты услуг первого заботливо нанятого представителя. Я довольно много изучал судебную практику по этому вопросу и пришел к выводу, что правило двойной подачи на практике оказывается фатальным.
Иными словами, для этого необходимо предпринять массу очень активных действий, вести постоянную переписку, вносить все поправки и изменения вплоть до пункта миссии в основном плане договора, а в качестве глазури на торте — явный отказ. Сторона, покупающая или продающая недвижимость. В противном случае суд обосновывает свое решение следующим образом
Сумма _________ рублей по сути является задатком, а не авансом, и в связи с вышеуказанными нормативными положениями, поскольку стороны не заключили письменный договор, исход для покупателя и продавца однозначно определен: либо удвоить задаток покупателю, либо оставить его полностью за продавцом, в виде взыскания основного Незаключенность договора купли-продажи.
Следовательно, само по себе наименование платежа авансовым, без разъяснения его природы и соответствующих последствий для сторон, вызывает вопросы о назначении данного платежа, что влечет применение правила о предварительной оплате.
Возврат по незаключенному договору исключает ответственность по вине продавца или покупателя, поскольку ни одна из сторон не предприняла положительных действий для своевременного заключения основного договора.
Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без законного основания приобретает или сберегает имущество (приобретение) за счет другого лица (увлечение) на основании иного правового акта или сделки, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом действий лица, приобретшего имущество самого потерпевшего или имущество третьего лица.
Правила, предусмотренные настоящей главой (Гражданский кодекс Российской Федерации 60), применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом действий потерпевшего по приобретению собственного имущества или имущества третьего лица помимо воли.
Статья. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что лицо, получившее или сберегшее неосновательное обогащение, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или получило от этого имущества, если узнало, научилось или неосновательное обогащение (статья 1).
Выгода за пользование отчужденными средствами (s. 395) налагается на сумму неосновательного обогащения, поскольку приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательном получении или сбережении средств (s. 2).
Иными словами, применяются нормы права о неосновательном обогащении, рассматривается перечисленная сумма как аванс и выносится решение о ее возврате. В данном случае суд поступил именно так. Однако на этом история не закончилась. Оправдание представительских расходов было представлено вместе с договором на оказание услуг. Никаких доказательств или хотя бы документов не было.
Адвокаты из соседних областей были удивлены тем, что суд был готов обсудить и принять решение на первом заседании. Затем, когда суд попросил подтвердить расходы, настал мой черед, представитель истцов заволновался и сказал, что в их районе всегда так делали, и достаточно, и эта сумма налога уже уплачена (вот это вот. Почти самодостаточно).
Суд вздохнул и задал вопрос, который уже тянулся за мной: «Вы признаете иск? Да, — ответил представитель истца. «Суд выдвигает судебный аргумент», — сказала адвокат Полинская С.В. Для меня главной сложностью был вопрос, показывать ли мне эту замечательную доверенность или нет. В итоге я решила, что самое страшное не так уж плохо, но это свидетельство попытки истца предпринять шаги к заключению основного договора, позволяющие продавцу в лучшем случае оставить себе сумму, уплаченную авансом.
Ах, нет, нет. Решение было обжаловано одной из сторон. Почему покупатель не подал апелляцию, я не знаю, мы не подавали апелляцию в отношении законности решения, доказательств, однозначно подтверждающих, что моей вины нет. Мало того, это было уже после Нового года и практических ощущений было мало.
А с точки зрения стоимости — повезло просто, надеюсь, всем жителям Праворубского района.
И в качестве анонса сразу благодарю за то, как я смог спасти частного предпринимателя от взыскания компенсации по вине его водителя, попавшего в ДТП, и как мы с Петровым Игорем Ивановичем смогли честно его спасти. Работая как психологи, мы, похоже, помогли обоим.
Наслаждайтесь и следите за развитием событий 
Документация
Вы можете получить доступ к документам, зарегистрировавшись на прологе или купив индивидуальный доступ к документам. Документы, к которым вы можете приобрести индивидуальный доступ, помечены.