С начала пандемии в марте 2020 года обязательства по арендной плате стали основной заботой всех арендаторов. Возможно ли досрочно расторгнуть договор аренды без возмещения убытков арендодателя, если арендатор не в состоянии оплатить? Наконец, 08.06.2020 года был принят закон, который касается этого вопроса.
Правила до введения нового закона
Ранее договор аренды, заключённый на определённый срок, нельзя было расторгнуть без оснований, предусмотренных законом. При прекращении исполнения договора одной из сторон требовалось возмещение убытков другой стороне (в соответствии со ст. 393.1 Гражданского кодекса РФ).
Процесс расторжения договора аренды сейчас
В каждом договоре аренды прописаны условия досрочного прекращения арендных отношений. Чаще всего досрочное расторжение сопровождается компенсацией убытков и выплатой штрафов. После согласования условий стороны подписывают дополнительное соглашение о расторжении.
С 08.06.2020 года вступил в силу новый закон (см. официальную публикацию по ссылке), который предусматривает возможность расторжения договора аренды по инициативе арендатора без возмещения убытков арендодателю, если последний не согласен на снижение арендной платы в течение 14 дней. Однако это правило действует не для всех случаев.
Условия для применения новых правил
Для применения новых норм с 08.06.2020 года арендатор должен быть зарегистрирован как субъект малого или среднего предпринимательства и относиться к «наиболее пострадавшей отрасли» согласно соответствующему Постановлению Правительства РФ по его ОКВЭД.
Кроме того, должны соблюдаться следующие условия:
- Договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности.
- Стороны должны не достичь соглашения о льготах по аренде в течение 14 дней после обращения арендатора.
Исключения из этого правила не предусмотрены, что является облегчением для бизнеса. Отметим, что в окончательной редакции текста закона было исключено требование о снижении дохода арендатора на 50%.
Можно ли теперь не возмещать убытки?
Да, с новым законом арендаторы могут требовать уменьшения арендной платы на срок до года. Если в течение 14 рабочих дней соглашение не будет достигнуто, арендатор вправе до 01.10.2020 года отказаться от договора аренды.
Обратите внимание: арендатор не освобождается от обязанности выплаты арендных платежей за период фактического использования помещений до подписания акта приема-передачи арендодателю. Иными словами, чем раньше принимается решение о расторжении, тем меньше будет стоить это арендатору.
Как поступить с обеспечительным платежом?
К сожалению, обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором аренды и уже уплачен арендодателю, не подлежит возврату арендатору. Его придется упустить, если стороны не договорятся и не зафиксируют иное в дополнительном соглашении.
Законодательство стремится создать баланс интересов между сторонами договора аренды. Часто в их интересах найти компромисс и не прекращать сотрудничество. Например, арендодателю сложно найти нового арендатора в условиях пандемии и экономического спада, и часто он предпочтет снизить арендную плату, чем потерять источник дохода. Арендатору в свою очередь трудно оплачивать старые условия в новых экономических реалиях.
Законодательство фактически стимулирует стороны искать компромиссные решения в новых условиях, а не идти на полное разрыв.
Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя
Если арендатор нарушает условия договора, владелец квартиры может потребовать досрочное расторжение договора. Однако это должно быть обосновано веской причиной, предусмотренной законом.
Важно отметить, что правовое регулирование отношений по аренде жилья актуально при наличии официального договора, который закрепляет права и обязанности сторон. При наличии такого документа обе стороны могут рассчитывать на защиту закона и в случае необходимости обратиться в суд.
Причины досрочного расторжения договора аренды
Теоретически договор нельзя односторонне расторгнуть без уведомления другой стороны и без судебного разбирательства. Это правило защищает как владельцев от нерадивых жильцов, так и жильцов от произвола владельцев, желающих извлечь выгоду.
Согласно действующему законодательству, арендатор имеет право на досрочное расторжение договора в любое время, но с обязательным письменным уведомлением арендодателя за три месяца.
Если одна из сторон нарушает условия договора или законодательства, наносит ущерб имуществу, договор можно расторгнуть досрочно через суд.
Также в статье 687 Гражданского кодекса РФ перечислены причины, по которым арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора:
- Несвоевременная оплата арендной платы (более двух раз после истечения срока, если аренда короче года, или за 6 месяцев и более при долгосрочной аренде);
- Повреждение или порча жилья арендатором или его сожителями;
- Продолжение некорректного использования жилья или систематические нарушения прав соседей, несмотря на предупреждения арендодателя.
Важно! Даже в этих случаях арендодатель не имеет права на мгновенное досрочное расторжение договора. Ему необходимо обратиться в суд с исковым заявлением и требованием о расторжении договора. Кроме того, в судебном порядке может рассматриваться вопрос о расторжении договора по требованию любой из сторон в случае аварийного состояния жилья или его непригодности для проживания.
Обратите внимание на то, что менее значимые нарушения не могут быть основанием для досрочного расторжения договора. Все возможные конфликты следует разрешать в каждом конкретном случае, предпочтительно мирным путем, без расторжения договора, чтобы избежать нарушения закона и прав одной из сторон.
Как обеим сторонам обеспечить себя?
Для избежания споров рекомендуется детально обсудить все условия заранее и зафиксировать их в договоре. Это необходимо для того, чтобы избежать необходимости в дальнейшем обсуждать и спорить, а также договор будет являться основным доказательством в случае обращения в суд.
Если у арендодателя возникают сомнения относительно законности его действий, рекомендуется заранее уточнить, как правильно поступить, чтобы минимизировать возможные проблемы в будущем.
Теоретически договор защищает обе стороны от необоснованных действий, убытков и юридических разбирательств, поэтому ему следует уделить особое внимание. В случае сомнений рекомендуется проконсультироваться с юристом, который поможет выработать наиболее спорные моменты.
Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.
При использовании материала обязательно указание активной ссылки на источник.
Можно ли досрочно расторгнуть договор найма?
— Я прописала арендатора временно на год. После этого он мне не платит и угрожает. Можно ли его выселить из-за нарушения договора?
Отвечает Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»:
Вы являетесь собственником и имеете право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, особенно если имеются значительные нарушения условий договора. В случае временной прописки проблем возникнуть не должно. Если же прописка постоянная, возможно потребуется судебное разрешение.
Отвечает Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость:
В РФ существует два типа регистрации граждан: по месту жительства и по месту пребывания. В вашем случае временная прописка относится ко второму типу. Для досрочного снятия с регистрации по месту пребывания достаточно подать заявление в ФМС через МФЦ (если таковой имеется в вашем городе). Независимо от исполнения арендатором своих обязательств, после подачи заявления собственником, он будет снят с регистрации без необходимости его согласия.
В случае ненадлежащего исполнения арендатором договора аренды, вам следует рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора или направить арендатору претензию с требованием уплаты задолженности.
Отвечает Владислав Фролов, руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры»:
Если квартира сдается внаем, вы имеете дело не с арендатором, а с нанимателем. Ваш договор относится к нежилому помещению, что определено статьей 687 Гражданского кодекса.
Отвечая на ваш вопрос — да, вы можете досрочно расторгнуть договор и выселить нанимателя, а также снять его с регистрации по месту жительства в случае неоднократного нарушения условий договора.
Отвечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
Есть специальное правило, которое указывает на то, что временная регистрация возникает, когда вы регистрируете кого-то на своем жилом помещении по месту пребывания, и вы, как владелец, имеете право на ее отмену в любое время. Однако есть исключение: если на вашем адресе зарегистрированы посторонние люди, вы можете запросить их снятие с регистрационного учета по вашему личному заявлению.
Если же эти люди являются вашими близкими родственниками (супругами или совершеннолетними детьми), их можно снять с регистрационного учета только с их согласия. Это правило действует исключительно в Москве и не имеет аналогов в других местах. Такая практика не связана с законодательством и является исключением.
Комментарий юриста из международной юридической сети www.9111.ru Ирина Захарова:
Да, владелец имеет право выселить арендатора до истечения срока договора в случае неуплаты. Согласно Гражданскому кодексу РФ, выселение возможно при нарушении условий договора аренды, в том числе при просрочке платежа на два месяца, если срок договора составляет менее года, и на шесть месяцев при более длительном сроке.
Комментарий руководителя департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко:
В случае неуплаты части арендной платы, необходимо направить арендатору уведомление о выселении и требование погасить задолженность. В случае отказа арендатора можно обратиться в суд с требованием о выселении и возмещении ущерба, включая судебные издержки и расходы на юридические услуги.
- #сдача_жилья_в_наем
- #временная_регистрация
Как пандемия влияет на расторжение договоров аренды
С начала пандемии в марте 2020 года обязательства по арендной плате стали основной заботой всех арендаторов. Возможно ли досрочно расторгнуть договор аренды без возмещения убытков арендодателя, если арендатор не в состоянии оплатить? Наконец, 08.06.2020 года был принят закон, который касается этого вопроса.
Правила до введения нового закона
Ранее договор аренды, заключённый на определённый срок, нельзя было расторгнуть без оснований, предусмотренных законом. При прекращении исполнения договора одной из сторон требовалось возмещение убытков другой стороне (в соответствии со ст. 393.1 Гражданского кодекса РФ).
Процесс расторжения договора аренды сейчас
В каждом договоре аренды прописаны условия досрочного прекращения арендных отношений. Чаще всего досрочное расторжение сопровождается компенсацией убытков и выплатой штрафов. После согласования условий стороны подписывают дополнительное соглашение о расторжении.
С 08.06.2020 года вступил в силу новый закон (см. официальную публикацию по ссылке), который предусматривает возможность расторжения договора аренды по инициативе арендатора без возмещения убытков арендодателю, если последний не согласен на снижение арендной платы в течение 14 дней. Однако это правило действует не для всех случаев.
Условия для применения новых правил
Для применения новых норм с 08.06.2020 года арендатор должен быть зарегистрирован как субъект малого или среднего предпринимательства и относиться к «наиболее пострадавшей отрасли» согласно соответствующему Постановлению Правительства РФ по его ОКВЭД.
Кроме того, должны соблюдаться следующие условия:
- Договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности.
- Стороны должны не достичь соглашения о льготах по аренде в течение 14 дней после обращения арендатора.
Исключения из этого правила не предусмотрены, что является облегчением для бизнеса. Отметим, что в окончательной редакции текста закона было исключено требование о снижении дохода арендатора на 50%.
Можно ли теперь не возмещать убытки?
Да, с новым законом арендаторы могут требовать уменьшения арендной платы на срок до года. Если в течение 14 рабочих дней соглашение не будет достигнуто, арендатор вправе до 01.10.2020 года отказаться от договора аренды.
Обратите внимание: арендатор не освобождается от обязанности выплаты арендных платежей за период фактического использования помещений до подписания акта приема-передачи арендодателю. Иными словами, чем раньше принимается решение о расторжении, тем меньше будет стоить это арендатору.
Как поступить с обеспечительным платежом?
К сожалению, обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором аренды и уже уплачен арендодателю, не подлежит возврату арендатору. Его придется упустить, если стороны не договорятся и не зафиксируют иное в дополнительном соглашении.
Законодательство стремится создать баланс интересов между сторонами договора аренды. Часто в их интересах найти компромисс и не прекращать сотрудничество. Например, арендодателю сложно найти нового арендатора в условиях пандемии и экономического спада, и часто он предпочтет снизить арендную плату, чем потерять источник дохода. Арендатору в свою очередь трудно оплачивать старые условия в новых экономических реалиях.
Законодательство фактически стимулирует стороны искать компромиссные решения в новых условиях, а не идти на полное разрыв.
Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя
Если арендатор нарушает условия договора, владелец квартиры может потребовать досрочное расторжение договора. Однако это должно быть обосновано веской причиной, предусмотренной законом.
Важно отметить, что правовое регулирование отношений по аренде жилья актуально при наличии официального договора, который закрепляет права и обязанности сторон. При наличии такого документа обе стороны могут рассчитывать на защиту закона и в случае необходимости обратиться в суд.
Причины досрочного расторжения договора аренды
Теоретически договор нельзя односторонне расторгнуть без уведомления другой стороны и без судебного разбирательства. Это правило защищает как владельцев от нерадивых жильцов, так и жильцов от произвола владельцев, желающих извлечь выгоду.
Согласно действующему законодательству, арендатор имеет право на досрочное расторжение договора в любое время, но с обязательным письменным уведомлением арендодателя за три месяца.
Если одна из сторон нарушает условия договора или законодательства, наносит ущерб имуществу, договор можно расторгнуть досрочно через суд.
Также в статье 687 Гражданского кодекса РФ перечислены причины, по которым арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора:
- Несвоевременная оплата арендной платы (более двух раз после истечения срока, если аренда короче года, или за 6 месяцев и более при долгосрочной аренде);
- Повреждение или порча жилья арендатором или его сожителями;
- Продолжение некорректного использования жилья или систематические нарушения прав соседей, несмотря на предупреждения арендодателя.
Важно! Даже в этих случаях арендодатель не имеет права на мгновенное досрочное расторжение договора. Ему необходимо обратиться в суд с исковым заявлением и требованием о расторжении договора. Кроме того, в судебном порядке может рассматриваться вопрос о расторжении договора по требованию любой из сторон в случае аварийного состояния жилья или его непригодности для проживания.
Обратите внимание на то, что менее значимые нарушения не могут быть основанием для досрочного расторжения договора. Все возможные конфликты следует разрешать в каждом конкретном случае, предпочтительно мирным путем, без расторжения договора, чтобы избежать нарушения закона и прав одной из сторон.
Как обеим сторонам обеспечить себя?
Для избежания споров рекомендуется детально обсудить все условия заранее и зафиксировать их в договоре. Это необходимо для того, чтобы избежать необходимости в дальнейшем обсуждать и спорить, а также договор будет являться основным доказательством в случае обращения в суд.
Если у арендодателя возникают сомнения относительно законности его действий, рекомендуется заранее уточнить, как правильно поступить, чтобы минимизировать возможные проблемы в будущем.
Теоретически договор защищает обе стороны от необоснованных действий, убытков и юридических разбирательств, поэтому ему следует уделить особое внимание. В случае сомнений рекомендуется проконсультироваться с юристом, который поможет выработать наиболее спорные моменты.
Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.
При использовании материала обязательно указание активной ссылки на источник.
Можно ли досрочно расторгнуть договор найма?
— Я прописала арендатора временно на год. После этого он мне не платит и угрожает. Можно ли его выселить из-за нарушения договора?
Отвечает Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»:
Вы являетесь собственником и имеете право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, особенно если имеются значительные нарушения условий договора. В случае временной прописки проблем возникнуть не должно. Если же прописка постоянная, возможно потребуется судебное разрешение.
Отвечает Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость:
В РФ существует два типа регистрации граждан: по месту жительства и по месту пребывания. В вашем случае временная прописка относится ко второму типу. Для досрочного снятия с регистрации по месту пребывания достаточно подать заявление в ФМС через МФЦ (если таковой имеется в вашем городе). Независимо от исполнения арендатором своих обязательств, после подачи заявления собственником, он будет снят с регистрации без необходимости его согласия.
В случае ненадлежащего исполнения арендатором договора аренды, вам следует рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора или направить арендатору претензию с требованием уплаты задолженности.
Отвечает Владислав Фролов, руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры»:
Если квартира сдается внаем, вы имеете дело не с арендатором, а с нанимателем. Ваш договор относится к нежилому помещению, что определено статьей 687 Гражданского кодекса.
Отвечая на ваш вопрос — да, вы можете досрочно расторгнуть договор и выселить нанимателя, а также снять его с регистрации по месту жительства в случае неоднократного нарушения условий договора.
Отвечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
Есть специальное правило, которое указывает на то, что временная регистрация возникает, когда вы регистрируете кого-то на своем жилом помещении по месту пребывания, и вы, как владелец, имеете право на ее отмену в любое время. Однако есть исключение: если на вашем адресе зарегистрированы посторонние люди, вы можете запросить их снятие с регистрационного учета по вашему личному заявлению.
Если же эти люди являются вашими близкими родственниками (супругами или совершеннолетними детьми), их можно снять с регистрационного учета только с их согласия. Это правило действует исключительно в Москве и не имеет аналогов в других местах. Такая практика не связана с законодательством и является исключением.
Комментарий юриста из международной юридической сети www.9111.ru Ирина Захарова:
Да, владелец имеет право выселить арендатора до истечения срока договора в случае неуплаты. Согласно Гражданскому кодексу РФ, выселение возможно при нарушении условий договора аренды, в том числе при просрочке платежа на два месяца, если срок договора составляет менее года, и на шесть месяцев при более длительном сроке.
Комментарий руководителя департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко:
В случае неуплаты части арендной платы, необходимо направить арендатору уведомление о выселении и требование погасить задолженность. В случае отказа арендатора можно обратиться в суд с требованием о выселении и возмещении ущерба, включая судебные издержки и расходы на юридические услуги.