Часто возникают вопросы, как правильно оформить имущество, находящееся на аренде, но не принадлежащее арендатору.
Для таких случаев существует возможность заключения договора уступки права аренды.
Суть договора уступки права аренды заключается в передаче своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу.
Понятие уступки права аренды включает переход всех условий и прав, связанных с договором аренды, на нового арендатора, в отличие от субаренды, где ответственность перед арендодателем сохраняется у первоначального арендатора.
Договор уступки права аренды всегда требует письменной формы. Необходимость его государственной регистрации зависит от условий первоначального договора аренды.
Срок договора уступки права аренды не может превышать срока первоначального договора аренды.
В договоре участвуют собственник имущества (земли, транспорта, недвижимости) и новый арендатор.
Перед заключением договора уступки права аренды собственник имущества может потребовать уведомление о таком намерении, если это предусмотрено первоначальным договором аренды.
Важно отметить, что уступка права аренды предполагает передачу всех прав и обязанностей новому арендатору, и в некоторых случаях запрещение такой уступки является условием безопасности для собственника имущества.
Если договор уступки права аренды заключен против воли собственника, он может быть признан недействительным.
Права и обязанности сторон в договоре:
- Новый арендатор получает право пользоваться и владеть арендованным имуществом, а также получать доходы от него и уплачивать арендную плату.
- Собственник имущества получает арендную плату и обязуется выполнять условия первоначального договора аренды, не ухудшая их.
Договор уступки права аренды может включать расходы сторон на его оформление, особенно если это связано с регистрацией в органах.
Для избежания недоразумений между сторонами может быть составлен акт
Договор передачи аренды недвижимости и переуступки прав требования по долевому участию
Смысл договора переуступки
Законодательство не определяет понятия договора переуступки прав. Гражданский кодекс РФ не содержит четкого определения такого договора. Однако по сути дела, договор переуступки представляет собой соглашение, в рамках которого одна сторона передает свои права другой стороне. В законодательстве присутствует понятие цессии (см. статью 388 ГК РФ), которое иногда трактуется как аналогичное договору переуступки (определение ВС РФ от 17.10.2023 № 305-ЭС23-9717(8,9) № А40-170247/2021).
Примером такого договора может служить ситуация, когда суд признал недействительным договор передачи аренды земельного участка в связи с нарушением условий, установленных на торгах (определение 3 КСОЮ от 06.09.2021 № 88-14311/2021).
Также возможен случай, когда договор переуступки является последующей передачей прав, уже уступленных по первоначальному договору. Это можно сравнить с передоверием по доверенности.
Например, компания № 1 заключила договор уступки права требования. Стороны определили размер передаваемой имущественной обязанности и содержание права на требование. Впоследствии компания № 2 заключила договор переуступки прав с ИП (определение ВС РФ от 19.06.2023 № 305-ЭС23-8904 № А40-263414/2020).
Таким образом, договор переуступки является соглашением, формирующим основу для передачи прав в гражданских отношениях (определение ВС РФ от 28.06.2023 № 307-ЭС23-10113 № А56-52051/2019). В зависимости от ситуации договор переуступки прав может рассматриваться как отношения между цедентом (передающим кредитором) и цессионарием (получателем прав), либо как последующая уступка новым контрагентам.
Существует практика, когда под договором переуступки понимаются:
- перенайм (определение СКЭС ВС РФ от 23.03.2021 № 306-ЭС20-21765 № А49-15269/2019);
- купля-продажа прав и обязанностей (постановление АС Московского округа от 14.12.2022 № Ф05-10406/2015 № А40-150393/2014).
Примеры договора переуступки прав
Закон не ограничивает право заключения договора переуступки, за исключением определенных случа
В статье представлены рекомендации по распределению договорных рисков в зависимости от того, являетесь ли вы уступающей или получающей стороной прав требования. Например, если ваша компания выступает в роли цессионария, вы можете исключить риск двойной уступки. В случае же, если вы цедент, можно избежать ситуации, когда контрагент потребует с должника большую сумму, чем вы планировали передать ему. Какие условия следует включить в договор уступки и что еще важно учитывать — читайте далее.
В другом случае суд установил, что нельзя заключать договор о переуступке прав аренды, полученной на торгах (согласно ст. 22 ЗК РФ и ст. 448 ГК РФ, определение ВС РФ от 20.05.2022 № 308-ЭС22-2357 № А32-37905/2020).
Если договор о переуступке прав был заключен вопреки запрету, недобросовестный контрагент обязан вернуть приобретенное по сделке и возместить убытки, если они будут подтверждены (определение ВС РФ от 18.10.2021 № 304-ЭС21-18077(2) № А46-19184/2018).
Споры часто возникают в случаях, когда договор о переуступке заключается перед банкротством. Например, если передача прав не имеет экономической целесообразности (определение ВС РФ от 25.10.2022 № 307-ЭС20-4936(2,3) № А52-5084/2018).
Также суд признал договор о переуступке недействительным, так как неплатежеспособный должник заключил соглашение с аффилированным лицом в период финансовой нестабильности. Встречное предоставление отсутствовало, что причинило ущерб имущественным правам кредиторов (определение ВС РФ от 09.03.2022 № 304-ЭС18-26438(4,5) № А45-16570/2017).
Защитить договор о переуступке возможно, если будет доказано равноценное встречное исполнение (определение ВС РФ от 14.06.2022 № 305-ЭС21-18956(2) № А41-37704/2017).
Что важно учитывать при подготовке договора о переуступке
Для того чтобы договор о переуступке не противоречил законодательству, необходимо соблюдать особую осторожность при его заключении.
Так, суд оставил в силе недостаточно обоснованное заявителем соглашение о переуступке права аренды земельного участка, не применив последствия недействительности. Заявитель, действуя разумно при заключении соглашения, должен был убедиться в отсутствии задолженности по арендным плат
Иногда возникают случаи, когда договор о переуступке признают недействительным, если отсутствуют убедительные доказательства его фактического исполнения.
Например, суд признал недействительными договор долевого участия (ДДУ) и сделку о переуступке, заключенную сыновьями дольщика, которые приобрели доли в праве общей собственности на квартиру по ДДУ. Был установлен транзитный характер операций по оплате жилья, когда средства, поступившие от одного аффилированного лица, были перечислены в тот же день другому аффилированному лицу. Конкурсный управляющий также ссылался на отсутствие реальной финансовой возможности лица внести необходимую сумму однократно. Для подтверждения своих доводов суд обратился в ФНС за информацией о доходах физического лица. ФНС подтвердила отсутствие финансовых возможностей данного лица для приобретения квартиры за наличные средства. Выписки по счетам также указывали на обороты, не соответствующие заявленным расходам (постановление 1 ААС от 15.11.2022 № 01АП-5608/2020 № А43-32982/2018).