Покупка квартиры на вторичном рынке недвижимости часто сопряжена с трудностями. Наиболее серьезным является риск для покупателя при покупке квартиры с реальным обременением. История квартиры, особенно в части права собственности и способа приобретения, не менее важна, чем ее техническое состояние. Нарушение прав сторон сделки, в том числе привлеченных третьих лиц, теоретически может привести к судебному разбирательству и неприятным последствиям, например, угрозе расторжения договора без возврата денег покупателю. Согласно закону, покупатель должен самостоятельно собрать наиболее полную информацию о квартире вплоть до подтверждения правоспособности продавца, поэтому после заключения договора он не может отказаться от ответственности. Если договор заключен с подобным нарушением, то юридическую ответственность несут как продавец, так и покупатель.
Взвешенные квартиры: что это значит?
Учитывая эти риски, многие покупатели задаются вопросом: «Стоит ли покупать квартиру с усадьбой?» и задаются вопросом: «Стоит ли покупать квартиру с усадьбой?». Поскольку главным преимуществом жилья с менее чистой историей зачастую является более низкая цена, этот вариант считается наиболее выгодным для тех, кто ограничен в бюджете.
Прежде всего, важно знать, что такое квартира с сервитутом. Обременение — это одна или несколько юридических ситуаций, которые ограничивают право владельца распоряжаться своей собственностью. Иными словами, владелец не имеет права продать, подарить или распорядиться крышей любым другим способом, предполагающим смену собственника, без согласия третьего лица. Как правило, это частные лица, финансовые учреждения или государство.
Приобретение недвижимости в ипотеку сопряжено с рисками как для продавца, так и для покупателя. Это связано с тем, что, согласно документу, права третьего лица, не являющегося собственником, могут быть заявлены в любой момент. Это приводит к длительным и запутанным судебным разбирательствам.
Иски могут быть добровольными или принудительными. В первом случае собственник добровольно отказывается от части своих прав на имущество, например, при оформлении банковского залога. Во втором случае плата налагается по решению суда, например, в счет долгов владельца, и называется залоговым правом.
Каковы основные типы обременений?
Покупать обесцененную квартиру безопасно, если причину обесценения можно легко устранить. В противном случае круг интересов не очень широк. Основными видами обременений являются
Ипотека.
Это, пожалуй, самый распространенный вид ограничений на владение квартирой, при этом риск, связанный с приобретением, минимален. Он заключается в том, что владелец квартиры не имеет права распоряжаться ею, в том числе путем продажи, до полного погашения долга перед банком.
Однако существует большая вероятность того, что квартира может быть приобретена, пока долг по ипотеке еще не погашен. Это можно сделать двумя способами. Первый — включить в договор купли-продажи пункт о том, что средства, вырученные за заложенную квартиру, пойдут на погашение долга перед банком. Это означает, что после получения банком всех необходимых сумм обременение снимается и регистрируется новый владелец.
Второй способ, еще более простой, заключается в списании ипотеки на нового владельца, который затем может выкупить квартиру, задолжавшую банку. Этот способ приобретения жилья по выгодной рыночной цене популярен не только среди покупателей, но и среди банков, которые положительно реагируют на такой вариант сделки. Покупателю достаточно предоставить стандартный пакет документов, необходимый для получения обычной ипотеки, и заключение эксперта об оценке стоимости недвижимости.
Прокат.
Законный арендатор не имеет реальных прав на квартиру, но может столкнуться с некоторыми проблемами в случае продажи. Обычно это возникает, когда краткосрочный договор аренды не зарегистрирован в Росреестре и новый владелец после получения ключей обнаруживает, что в квартире кто-то живет. Суть проблемы заключается в том, что выселить их до истечения срока аренды невозможно.
После подписания и государственной регистрации долгосрочного договора аренды квартира автоматически считается заключенной до истечения срока действия договора. До этого момента квартиру можно купить, но при условии, что продавец расторгнет договор аренды до продажи или покупатель возьмет на себя обязательства владельца.
Аренда.
Рента — это вид договора, по которому право собственности на квартиру передается другому физическому или юридическому лицу, обычно пожилому человеку, который передает право собственности на одну квартиру другому физическому или юридическому лицу при условии предоставления ему пожизненного содержания с правом проживания в этой квартире. Такое обременение может быть снято только в одном случае — смерти этого лица, именуемого арендатором.
Поскольку договор аренды действует до конца жизни арендатора, новый собственник, не знавший о существовании такого договора на момент купли-продажи, не может выселить это лицо никаким законным способом. Юридический процесс покупки квартиры с таким обременением предполагает документальное изменение условий договора с согласия арендатора.
Безвозмездное пользование
Случай безвозмездного пользования квартирой встречается реже, но связан со значительными рисками. Суть этой веси заключается в том, что человек, который прописан в квартире, но не участвует в ее приватизации и не получает долю, автоматически приобретает право пожизненного пользования квартирой.
Чем грозит покупка квартиры под весом безвозмездного пользования? Основная проблема заключается в том, что не существует документа о праве собственности или выписки из такого единого свидетельства о государственной регистрации. Единственный выход для покупателей, которые хотят обезопасить себя от подобных инцидентов, — запросить выписку из книги, в которой указаны все зарегистрированные жильцы и их право пользования квартирой. Лицо, имеющее право на бесплатное пользование квартирой, не может быть выселено по какой-либо причине.
Право на проживание по желанию.
По договору одного из собственников квартиры определенным лицам предоставляется право проживания в ней на определенный или пожизненный срок. По закону такая норма договора не подлежит обязательному внесению в Россреестр, а значит, главный документ на недвижимость не может о ней сообщить.
Чтобы обезопасить себя от такого груза, рекомендуется попросить у владельца копию договора, если жилье попало к нему таким образом. В противном случае, как и в случае с фригольдом, такого арендатора можно выгнать либо по истечении срока действия завещания, либо если жилье находится в тюрьме.
Арест.
Обращение взыскания на квартиру в форме повторного владения может быть произведено только по решению суда. Это может произойти по нескольким причинам Это открытые судебные разбирательства между родственниками по поводу прав собственности, долгов владельца и распределения имущества. Согласно закону, квартиры, на которые обращено взыскание, не могут быть проданы.
В некоторых случаях недобросовестные продавцы могут предоставить неполный пакет документов с отсутствующей информацией о весе. Чтобы избежать этого риска, достаточно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости, в которой всегда содержатся подобные данные. Если наличие залога обнаруживается уже после совершения сделки и перечисления денег, покупатель может заявить в суде, что не знал о залоге, но он должен доказать, что не знал. Судебные разбирательства по таким делам могут быть долгими и сложными, поэтому, если обременение связано, например, с долгами продавца, покупателю проще погасить долг самостоятельно, и арест с квартиры будет снят.
Материнский капитал
Если квартира приобретается на средства материнского капитала, ребенок имеет право на долю в квартире. Продать ее можно только после принудительного выделения долей, обеспечив несовершеннолетних детей жильем сопоставимой площади и состояния. Только в этом случае органы опеки и попечительства могут дать разрешение на продажу, без которого сделка будет незаконной.
Поэтому, если в приобретении права собственности на жилье участвует материнский капитал, продавец должен предварительно предъявить это разрешение.
Как проверить квартиру?
Можно ли при всех этих рисках правильно купить квартиру по реальной стоимости в соответствии с законом? Безусловно, можно, но для начала нужно узнать о природе этого обременения и о том, как его снять.
Юристы настоятельно рекомендуют перед заключением сделки купли-продажи проверить квартиру на наличие каких-либо неудобств, даже если на первый взгляд документы в хорошем состоянии. Для этого нужно либо получить выписку из ЕГРН на сайте Росреестра, либо закрыть заявление, либо сделать это в МФЦ. Во втором случае необходимо письменное заявление, паспортные данные и подтверждение уплаты государственной пошлины. Подготовка такого письменного заявления обычно занимает менее пяти дней.
Если конкретный покупатель твердо решил выбрать именно квартиру с весами и не желает рассматривать другие варианты, эксперты советуют ему обязательно обратиться к брокеру или юристу. С их помощью вопросы с весами можно решить гораздо быстрее и безопаснее, чем самостоятельно, и вам не придется тратить деньги и нервы на многочисленные судебные заседания с непредсказуемым исходом в будущем.