Здравствуйте! Я покупаю квартиру на вторичном рынке в ипотеку за 2000000 р. с использованием материнского капитала. Продавец хочет указать в договоре стоимость 1500000р, чтобы не платить налог (т.к. я купила ее на эти деньги год назад). Банк предлагает указать стоимость квартиры 150 000р, а остальные 500 000р указать в договоре «в случае крайней необходимости». Облагаются ли налогом эти 500 000? Можно ли использовать материнский капитал для такой схемы?
Эти 500 000 облагаются налогом? Можно ли использовать материнский капитал по этой схеме?
Да, это возможно. Такая практика существует уже несколько лет. Она не влияет на использование средств материнского капитала на погашение кредита (или на использование в качестве первоначального взноса). Однако следует учитывать, что капитал используется именно на покупку квартиры, точнее, на погашение части кредита на квартиру, а не на погашение улучшений.
Спасибо! Улучшения облагаются налогом?
Однако, что касается амортизации, то в данном случае расчет налоговых платежей производится исходя из стоимости земельного участка, на котором расположена квартира. Если договорная стоимость ниже стоимости земли, то расчет производится из 70% от кадастровой Стоимость.
ст. 217.1 НК РФ: 5. Если доход налогоплательщика от продажи объекта недвижимости меньше подвальной стоимости объекта на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация, для целей налогообложения, умноженной на пониженную налоговую ставку 0,7, то доход налогоплательщика от продажи объекта недвижимости считается равным подвальной стоимости объекта.
Свинья. (как стоили мне эти деньги год назад) не платить налоги. Банк предлагает по договору списать стоимость квартиры — 150 000 и оставшиеся 500 000. Облагаются ли эти 500000 налогом? Можно ли таким образом использовать материнский капитал?
Алексей, доброе утро! Вообще, система, когда квартиры недооценены, опасна как для продавца, так и для покупателя. Опасность для вас заключается в том, что если сделка сорвется, то возникнет проблема с возмещением продавцу, потому что вы покупаете 2 миллиона в сделке, но 1,5 миллиона. А в случае судебного разбирательства именно эту сумму присудит суд, и примерно 500 000 человек должны подавать иск отдельно. Таким образом, в связи с обложением налогом квартира не может быть продана в будущем в течение следующих пяти лет, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу с учетом 500 000 расходов. Для определения базовой цены продавцом необходимо уточнить стоимость квартиры в подвале, если 1,5 миллиона — это менее 70 % полицейских. В этом случае цена договора учитывается на 70% КС по статье 217.1 НК РФ.
5. если доход налогоплательщика от реализации имущества меньше кадастровой стоимости данного имущества на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на реализуемое имущество, на понижающий коэффициент 0,7, доход налогоплательщика от реализации данного имущества для целей налогообложения признается равным кадастровой стоимости данного имущества по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация.
Являются ли улучшения объектом налогообложения?
Если вы покупатель, то налог вы не платите в любом случае, налог с 500 000 платит продавец, но в отличие от квартиры, получение 500 000 не проходит через Росреестр и, соответственно, не попадает в налоговую. Таким образом, сделка разграничивается по амортизированной стоимости на недвижимость ЦП и на все остальное, что обосновывает получение оставшейся суммы и не требует регистрации права в ЕГРП.
Как обычно формулируется заниженная цена
Продающая сторона соглашается в договоре купли-продажи на определенную цену, которая ниже фактической, но близка к цене покупки продавца. Разница оформляется отдельным документом. Заключается дополнительное соглашение к договору купли-продажи, которое не регистрируется. Никто просто не получает расписку о получении «лишних» денег.
В кредитных договорах часто встречается формулировка о цели кредита — «на покупку и неотделимые улучшения».
Необходимо понимать.
Несмотря на то, что граждане свободны в заключении договоров в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса, необходимо понимать, что Федеральная налоговая служба не спит.
☑️ ФНС все равно оценивает стоимость сделки. И даже если для целей налогообложения стоимость окажется ниже 70% от кадастровой стоимости, в качестве налоговой базы она все равно получит 70% от кадастровой стоимости.
☑️ Федеральная налоговая служба получает документы, относящиеся к сделке, а также документы, которые должен представить покупатель, если он хочет претендовать на налоговый вычет по налогу на недвижимость. В этом случае также предоставляется кредитный договор с указанием заявленных «неотделимых улучшений». В этом случае уже есть прецедент, когда Федеральное налоговое управление начисляет продавцу дополнительные налоги. Это особенно актуально, если разница погашается наличными.
Поделиться:
Занижение стоимости квартиры при оформлении ипотеки в Зубербанке: что нужно знать
Снятие стоимости квартиры при ипотеке — это реальность современного рынка недвижимости в Москве и по всей России. Причин тому много, поэтому попробуем подробно разобраться, что это такое, кому это выгодно и как это практикуется в целом и по ипотеке в частности.
Растущая недвижимость. Что это такое?
Занижение стоимости квартиры при ипотеке — это когда в договоре купли-продажи заведомо прописывается цена меньше ее реальной рыночной стоимости. Например, рыночная стоимость квартиры с ипотекой — 3 миллиона рублей, по договору она продается за 950 000 рублей. При этом продавец фактически получает от покупателя реальную стоимость сделки, которая занижается только в письменном виде.
Почему занижают стоимость квартир при их затоплении?
Расторгать купленную недвижимость выгодно в основном тем, кто продает квартиры на вторичном рынке. Причина этого — особенности налогообложения. Налоговый кодекс РФ предусматривает уплату физическими лицами налоговой пошлины по ставке 13 % со стоимости проданных в течение трех или пяти лет квартир стоимостью более 1 млн рублей (в зависимости от основания). дата ее приобретения. Например, если вы продаете квартиру стоимостью 2,5 млн рублей, вы должны заплатить налог с разницы в 2,5 млн рублей: 1 млн рублей = 1,5 млн рублей х 13%. К 2020 году вступают в силу поправки в Налоговый кодекс, расширяющие перечень случаев, когда срок владения имуществом составляет три года для применения освобождения от уплаты подоходного налога для физических лиц. К имуществу в виде единственного жилья налогоплательщика добавилось имущество, приобретенное в результате наследства или договора дарения членами семьи и/или приватизации или сдачи в аренду близкими родственниками.
Последствия и риски, связанные с базовой стоимостью квартиры в основе этого
На сегодняшний день не существует законодательства, регламентирующего ответственность за занижение стоимости продаваемой недвижимости. По сути, все риски являются только финансовыми и только для покупателя. В чем же заключаются риски? Все просто. Если впоследствии суд по тем или иным причинам признает сделку недействительной, все должно быть возвращено к тому состоянию, которое было до подписания сторонами спорного договора купли-продажи. Это означает, что квартира возвращается к продавцу, а деньги — к покупателю. При этом квартира возвращается полностью (ни одна ее часть не отрезается и не отнимается), а деньги возвращаются только в том виде, в котором они были предусмотрены договором, и не иначе. Конечно, такие случаи редки, но они имеют место, и почти всегда невозможно доказать факт занижения продажной цены и определить разницу между истинной стоимостью жилья и его заниженной стоимостью. Помочь в этом случае может страхование. Страховые услуги, такие как страхование от риска потери права собственности, сегодня очень распространены. Кроме того, с 2020 года стало сложнее уклониться от уплаты налогов, занизив стоимость квартиры в договоре купли-продажи. В рамках борьбы с так называемой серой налоговой оптимизацией правительство внесло изменения в статью 214.10 части 2 Налогового кодекса, поскольку значительная часть сделок на вторичном рынке жилья не превышала по общей стоимости 1 млн рублей. Кодекс. Согласно новой редакции статьи, при продаже квартиры, приобретенной после 1 января 2016 года, НДФЛ будет исчисляться исходя из
Занижение стоимости недвижимости при обращении взыскания. Сможете ли вы это сделать?
Если есть ипотека, покупателя не очень интересует, занижена ли цена. В конце концов, он берет всю сумму в долг. Однако если цена, например, занижена, то на рынке могут возникнуть проблемы. Примером может служить ипотечная квартира. Сегодня банки прекрасно осведомлены о стоимости жилья на вторичном рынке. Там даже «хрущевки» старых поселков превышают 1 миллион рублей. Таким образом, специалисты по заемным услугам в документах, подаваемых в банки, подтверждают, что стоимость квартиры занижена. Если продавец недвижимости настаивает на занижении стоимости договора, банку всегда целесообразно честно предупредить, что сделка проходит по заниженной стоимости. Современные банки не особенно возражают против таких ситуаций, поскольку, в отличие от прошлых лет, они работают в условиях жесткой конкуренции и борются за каждого клиента. И, не соглашаясь на занижение стоимости, они рискуют остаться с кредитом без заемщика.
Какие банки соглашаются на занижение стоимости ипотечных квартир?
В эту группу входят такие банки, как РосЕвроБанк, Городской Ипотечный Банк и Сосьете Женераль Восток. По заявлениям этих банков, они работают с каждым клиентом индивидуально, так что вы можете учиться и разбираться самостоятельно.
Третья группа банков — это те, которые тщательно скрывают свое отношение к занижению стоимости квартиры при оформлении ипотеки, но при этом им есть что предложить своим клиентам. Например, они могут предложить идентифицировать ипотечный договор со стоимостью квартиры, но не с суммой кредита. Это Райффайзенбанк, Росбанк и Дельтакредит (в 2019 году объединены с ПАО «Росбанк» в филиал ПАО «Росбанк» «Росбанк Дом», который был (реорганизован).
Как отредактировать амортизацию стоимости ипотечной квартиры
Теперь и последний вопрос — как сделать цену ипотеки подсознательной?
На самом деле, это довольно просто. Кредитный договор предусматривает две суммы. Первая сумма, как указано в договоре, — это цена недвижимости, вторая называется «неотделимые улучшения». Под этой формулировкой можно скрыть все, что угодно: ремонт, реконструкцию и т.д. И все это абсолютно законно. Потому что банк имеет полное право выдать кредит на сумму, превышающую стоимость самого дома.
Поэтому обесценивание при покупке/продаже недвижимости, как в части начислений, так и при других операциях, — это объективная реальность, с которой нужно мириться. Остается добавить, что решение о том, занижать ли стоимость ипотечной квартиры, остается за вами, поэтому вы должны взять на себя все риски при принятии решения.
Существенная ипотека Сбербанка: образец договора и порядок оформления
Развитие ипотечного рынка ввело новый термин — недофинансирование. Этот механизм позволяет людям избежать уплаты подоходного налога при продаже недвижимости. Не все банки готовы перейти к использованию такого режима. Сбербанк — один из немногих финансовых институтов, который может помочь в кредитовании сделок с недофинансированием. Ипотека Сбербанка с недостаточным финансированием — процесс, требующий тщательного изучения. Поэтому сегодня мы поговорим об этом в данной статье.
Что такое недостаточное финансирование ипотеки
Чтобы понять, что это такое в случае с ипотекой, необходимо обратиться к одному из законодательных актов. Согласно ей, владелец квартиры на момент продажи должен заплатить налоги, если его собственность просуществует менее пяти лет. Чтобы обойти это правило, стороны решают указать в договоре меньшую стоимость, чем реальная сумма сделки. Если покупатель намерен приобрести недвижимость на кредитные средства, в сделке появляется третья сторона (банк).
Ключевые моменты недофинансированных сделок:
Важно: Регистрируются только договоры купли-продажи квартир. Дополнительные соглашения о покупке неотделимых улучшений на регистрацию не подаются.
Преимущества и недостатки договоров с недофинансированием
Несмотря на то что Сбербанк лояльно относится к ипотеке с недостаточным финансированием, в таких договорах, безусловно, есть свои подводные камни.
Положительные примеры для продавцов включают.
Негативные последствия могут быть еще больше. Для продавцов будут применены санкции в виде штрафов и обязательного подтверждения неуплаченного налога, если информация о таких соглашениях попадет в налоговые органы.
Процесс получения ипотечного кредита и оформления сделки
В случае недостаточности средств процесс регистрации проходит в несколько этапов
Безналичные платежи и сейфовые ячейки более безопасны. Покупатель закладывает деньги в сейф. Ключ передается продавцу. В договоре о пользовании сейфом оговариваются условия, на которых возможен доступ к сейфу. Это делается после перехода права собственности. Если все условия не соблюдены, сотрудники Зубелбанка не предоставят доступ к средствам.