Правовой центр «Два М» предоставляет профессиональную юридическую помощь в вопросах, связанных с оформлением градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
Оформление ГПЗУ является обязательной процедурой при планировании строительства или реконструкции объектов на участке.
Процесс получения ГПЗУ достаточно прост и требует минимального пакета документов от заявителя. Однако застройщики часто сталкиваются с проблемами, такими как незаконные отказы или недостоверная информация.
Порядок оформления ГПЗУ
Оформление и выдача градостроительного плана земельного участка осуществляется органами местного самоуправления. Процесс определен Градостроительным кодексом и административными регламентами, утверждаемыми соответствующими органами.
Заявление на получение ГПЗУ подается непосредственно в уполномоченный орган по месту нахождения участка или через государственные порталы. ГПЗУ выдается без оплаты в течение 14 рабочих дней при отсутствии оснований для задержки или отказа.
При выделении нового участка из уже оформленного не требуется новое ГПЗУ, если строительство начато в течение трех лет после его получения.
Заявитель может получить как отдельные, так и единый ГПЗУ для смежных участков.
Получение ГПЗУ в Москве
В Москве ГПЗУ выдается Москомархитектурой через портал mos.ru. Необходимы заявление, доверенность (при необходимости), правоустанавливающие документы на участок и недвижимость.
Документы запрашиваются в межведомственном порядке, но заявитель может предоставить их самостоятельно.
Получение ГПЗУ в Московской области
В Московской области ГПЗУ выдается Мособлархитектурой по запросу и при предъявлении документа, удостоверяющего личность заявителя или его представителя.
Условия получения ГПЗУ
Градостроительный план земельного участка получает владелец земельного участка, который зарегистрирован в государственном кадастре (в некоторых случаях можно получить ГПЗУ до регистрации участка). Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей представители также могут получать ГПЗУ.
Цель Градостроительного плана
Градостроительный план является источником информации о градостроительных нормах участка (разрешенные виды использования и параметры строительства), ограничениях использования (например, в зонах с особыми условиями использования территорий) и технических условиях подключения к инженерным сетям.
Основная цель получения ГПЗУ — подготовка проектной документации и получение разрешения на строительство или реконструкцию.
Также ГПЗУ важен для инвесторов при проверке участка на наличие ограничений, таких как санитарно-защитные зоны, зоны объектов культурного наследия и другие. Важно отметить, что получение ГПЗУ не заменяет полноценный градостроительный и земельный аудит, так как в ГПЗУ могут быть допущены ошибки (например, неправильные данные о зонах особых условий использования территорий и параметрах застройки), которые можно оспорить во внесудебном или судебном порядке.
Отказ в выдаче ГПЗУ без обоснования и включение противоречащих закону данных также могут быть оспорены заинтересованными лицами.
Правовой центр «Два М» специализируется на решении вопросов, связанных с исключением из ГПЗУ данных об ограничениях использования, препятствующих реализации конкретных проектов (включая оспаривание ГПЗУ и правил зонирования), а также на внесении изменений в ГПЗУ по видам использования и параметрам застройки.
Дополнительные материалы
- Отказ в выдаче ГПЗУ
- Изменение ГПЗУ
- Срок действия ГПЗУ
Что такое ГПЗУ
Градостроительный план земельного участка — это документ, содержащий информацию о конкретном участке. До 2017 года ГПЗУ рассматривался как часть проектов межевания и планировки.
Сегодня ГПЗУ не просто выписка из ЕГРН и других документов. Он имеет юридическую силу и фиксирует градостроительный регламент участка на 3 года.
Информация в плане
Градостроительный план является выпиской из нескольких документов и включает в себя информацию о границах участка, публичных владениях рядом, минимальных отступах от границ, разрешенных целях использования, культурных и капитальных объектах вблизи участка, расположении коммунальных объектов и решении о возможности разделения участка.
Процесс получения ГПЗУ
Подготовка и выдача ГПЗУ осуществляется органом на основе заявления собственника. Градостроительная организация не имеет права требовать дополнительные документы и должна самостоятельно запросить их при необходимости. Публичные слушания не проводятся, а документ должен быть готов в течение 20 дней с момента подачи заявления.
Градостроительный регламент действует на протяжении 3 лет.
В соответствии с законодательством Российской Федерации, информация, содержащаяся в Градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ), за исключением технических условий для подключения к инженерным сетям, может быть использована для разработки проектной документации и получения разрешения на строительство в течение трехлетнего срока с момента его получения. Это позволяет собственнику участка подготовить проект и другие строительные документы в течение трех лет после выдачи ГПЗУ. В этот период документ обеспечивает защиту от изменений в градостроительный регламент территории и/или существующие законодательные акты. В случае непредвиденных ситуаций работы могут продолжаться на условиях, действовавших на момент выдачи плана.
В 2019 году Верховный Суд рассматривал дело о отказе в выдаче разрешения на строительство, связанном с включением участка в зону комплексного развития. Суд признал отказ незаконным, учитывая дату оформления градостроительного плана участка, предшествовавшую его включению в указанную зону.
Необходимо отметить, что если для зон, где действуют особые условия, такие условия указаны в ГПЗУ, трехлетний градостроительный регламент на них не распространяется. В соответствии с Градостроительным кодексом, для получения разрешения на строительство необходимо соблюдение требований, установленных в ГПЗУ, и размещение строительства на участке не должно противоречить законодательным ограничениям. Это обусловлено тем, что установка территориальных зон подразумевает наличие ограничений, которые не зависят от наличия или отсутствия ГПЗУ.
Также трехлетний градостроительный регламент не может противоречить данным, содержащимся в ЕГРН. В случае несоответствия проектной документации требованиям Росреестра собственник участка может получить отказ в строительстве по данному проекту. Особые условия для некоторых зон и другая аналогичная информация должны быть указаны в соответствующих документах по градостроительству, которые являются подтвержденными источниками, содержащими эту информацию.
ГПЗУ содержит актуальные (хотя и не всегда полные) сведения о включении участка в различные зоны. Поэтому составление этого документа является важным источником информации, даже если строительство на участке не планируется. Но стоит учитывать, что содержащиеся в нем сведения не всегда являются достоверными и обоснованными, их подлинность может быть оспорена в судебном порядке.
Все территории с особыми условиями использования должны быть внесены в Росреестр, однако это требование не всегда выполняется. Некоторые из таких зон были утверждены до создания кадастра и функционируют в настоящее время без его включения. Также некоторые из них могут считаться утвержденными «по умолчанию» в соответствии с существующим законодательством, например, водоохранные зоны. Срок уточнения границ всех таких территорий для их включения в реестр регулярно продлевается.
Особенно актуально вопрос о границах зон охраны питьевых ресурсов в Москве и Московской области. Официальные границы этих зон не установлены, и документы, которые должны их регламентировать, противоречат друг другу. Органы, выдающие ГПЗУ, относят все участки, расположенные близко к водным ресурсам, к этой зоне. Так как других утвержденных документов нет, градостроительный план земельного участка является единственным официальным доказательством включения участка в особую зону.
Будущее может принести снятие ограничений на использование так называемых «спорных» участков, однако на сегодняшний день проблема остро актуальна. Например, земельные участки, расположенные в санитарных зонах, могут столкнуться с запретом на строительство.
Проблемы могут возникнуть и из-за водных объектов, представленных в документах как сухие ямы, но воспринимаемых как пруды при оформлении ГПЗУ. Подобные сложности могут возникнуть также в связи с инженерными системами и зонами, признанными охраняемыми.
Несмотря на то что данные объекты могут быть включены в градостроительный план земельного участка, это часто приводит к юридическим спорам при получении разрешений на строительство.
Столкновение норм при подготовке ГПЗУ
При составлении ГПЗУ собираются ограничивающие документы из различных источников, что может приводить к конфликтам, когда один участок подпадает под несколько зон с различными ограничениями, несовместимыми между собой. Чаще всего это касается плотности застройки, определяющей допустимую площадь объекта. Однако при принадлежности участка к разным подзонам простой расчет невозможен, и в таких случаях подготавливаются документы для решения споров в суде, указывая на противоречия между нормативными актами.
Оспаривать включенные в документ ограничения можно в случае несоответствия действительности, например, указание на водоохранную зону, которой на самом деле рядом с участком никогда не существовало. Также можно оспорить данные, которые были внесены в план без ссылки на конкретные ограничительные документы.
Частыми ограничивающими факторами являются проекты, которые были отложены или отменены, но ограничения, связанные с ними, не были удалены из градостроительной документации. Например, могло быть запланировано строительство метро в определенной зоне, но проект в итоге был отменен, и ограничения по нему остались в силе. В таких случаях также возможно обжалование ограничений в суде.
Если ГПЗУ собран в соответствии с нормами, возможно обжалование в суде документов, на которые ссылается план.
Судебная защита актуальна в случае несоответствия включенных в документ данных реальности, если градостроительная организация настаивает на их подлинности.
Что такое ГПЗУ земельного участка и зачем оно нужно: полное руководство
Автор текста: Елена Романова
Должность: копирайтер
Градостроительный план земельного участка (далее ГПЗУ) представляет собой документ, необходимый для строительства, реконструкции или иного капитального строительства на земельных участках. ГПЗУ является ключевым документом для получения разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.
Этот документ содержит важную информацию, включая границы участка, зоны действия сервитутов, минимальные отступы для размещения зданий и информацию о градостроительных регламентах.
В состав ГПЗУ также входит информация о разрешенных видах использования участка в соответствии с градостроительным регламентом.
- границы земельного участка;
- границы зон действия публичных сервитутов;
- минимальные отступы от границ земельного участка для размещения зданий;
- информация о градостроительных регламентах.
- информация о разрешенном использовании участка земли, требованиях к его предназначению, параметрам и размещению объекта строительства на этом участке;
- данные о находящихся на участке объектах строительства и культурного наследия;
- сведения о технических условиях подключения объектов строительства к инженерным сетям;
- границы зоны для размещения объектов строительства для государственных или муниципальных нужд.
Градостроительный план участка предоставляет обширную информацию о возможностях строительства на данном участке. Несоблюдение требований ГПЗУ может повлечь за собой серьезные последствия. Например, несоответствие проектной документации ГПЗУ может послужить причиной отказа в выдаче разрешения на строительство, а несоответствие фактического объекта ГПЗУ после строительства или реконструкции может привести к отказу в эксплуатации.
В соответствии с общим правилом, установленным Градостроительным кодексом РФ, градостроительный план участка может быть разработан в двух форматах:
- в составе проекта межевания территорий,
- как отдельный документ.
Разработка проектов межевания территорий входит в процесс разработки другой градостроительной документации и требует значительного времени для утверждения включенного в них ГПЗУ.
Отсутствие указанных проектов не является помехой для правообладателя земельного участка или объекта недвижимости в подаче заявления на получение ГПЗУ в форме отдельного документа в уполномоченный орган власти.