Как и на рынке жилой недвижимости, на рынке коммерческой недвижимости возникает вопрос: «Покупать или арендовать?» возникает на рынке коммерческой недвижимости. Он вызывает почти шекспировские страсти. Есть аргументы в пользу аренды. У сторонников рынка есть и другие аргументы. Попробуем разобраться, какой аргумент сильнее. Чувство собственности Главное преимущество владения коммерческой недвижимостью — независимость. Ведь, в отличие от арендаторов, владелец не зависит от настроения собственника, его желания изменить тарифы, условия договора или внезапного решения продать помещение. Более того, он имеет право проводить именно тот ремонт, который считает необходимым, и обновлять бизнес.
Очевидное преимущество рынка — возможность долгосрочного планирования бизнеса без неприятных сюрпризов в виде внезапного повышения цен на аренду или расторжения договоров. Антон Коновалов, директор департамента торговой недвижимости, Penny Lane Realty
По мнению Ольги Шарыгиной, управляющего директора по управлению активами и инвестициями компании Nai Becar, важным аргументом в пользу приобретений является то, что владение недвижимостью поддерживает репутацию компании и повышает ее авторитет в глазах инвесторов. Владельцу коммерческого помещения легче получить кредит в банке (с гарантией собственности) на развитие своего бизнеса. Самый главный аргумент против рынка коммерческих помещений — значительный объем свободного капитала. Конечно, вы можете получить банковский кредит, но не более чем на 70 % от стоимости объекта. Например, если вы хотите купить помещение стоимостью 15 млн рублей, вам необходимо вложить не менее 4,5 млн рублей из собственных средств или вывести эту сумму из оборота. Для малого и среднего бизнеса такой проект часто оказывается непосильным. Следует также учитывать, что на ремонт и модернизацию помещения потребуются дополнительные средства. В общем, все заботы по поддержанию помещения в хорошем состоянии, налоги и коммунальные платежи из года в год теперь только ваши. Если у скважины есть налаженный бизнес, то рынок вполне разумен. Вы покупаете прибыльный объект, который в настоящее время сдается в аренду. Однако всегда есть риск, что рядом откроется более сильный конкурент и бизнес рухнет. Так и происходит. Антон Белых, генеральный директор DNA Realty Advisors, предупреждает.
Аренда: снижение риска «Сдавать здание в аренду — это просто переплачивать и отдавать свои деньги кому-то другому!» говорит один из защитников недвижимости. Однако при покупке здания в кредит разница не так велика, ведь кредитные средства с процентами все равно нужно предоставить чужому банку. Конечно, если владелец бизнеса покупает помещение, то это уже не его собственные деньги. К недостаткам условной аренды можно отнести определенную зависимость от характера собственности здания. По словам Александра Лунина, главного директора департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука ЗИЛИЯ», эта зависимость, как правило, гораздо ниже, чем на рынке жилья, и регулируется договором аренды. Если документация составлена правильно, есть фиксированные платежи, срок этих платежей, срок действия самого договора, условия относительно возможного повышения цены (например, при повышении курса того или иного доллара), условия расторжения договора и штрафные санкции, но проживание в арендованном помещении может быть очень комфортным. Преимущество аренды в том, что она позволяет высвободить средства для развития бизнеса и высокой мобильности. Если бизнес связан с конкретным местом или, скорее, с потенциальным потоком клиентов, то лучше арендовать здание, говорит Антон Коновалов. Если по каким-то причинам этот поток сокращается, смена места может улучшить ситуацию. Антон Белик говорит, что новичкам в бизнесе лучше арендовать помещение, так как инвестиции и риски изначально гораздо ниже. Это позволяет им высвободить средства
Перед покупкой помещения 1. оцените, соответствует ли помещение потребностям вашего бизнеса 2. проанализируйте окружающую среду. 3. проведите техническую проверку (фундамент, полы, состояние электроснабжения и коммуникаций), чтобы убедиться, что бизнес можно вести в соответствии со всеми нормами и правилами 3. рассчитайте ликвидность товара с учетом срока окупаемости. Александр Лунин, главный директор отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Зия
Заработать на аренде: как выбрать коммерческую недвижимость
Должность.
Обсуждение местоположения без привязки к конкретным видам бизнеса бесполезно. Небольшой продуктовый магазин в колыбели города может приносить гораздо больший доход, чем такой же, но в центре. Жители престижных районов с большей вероятностью будут посещать более крупные рынки. И наоборот, большие, хорошо оформленные рестораны в окрестностях с низкими ценами и хорошей едой тоже не привлекут посетителей.
С офисной недвижимостью все немного сложнее. Цены на аренду в центрах высоки, поэтому компании готовы работать за пределами ТК, если бизнес позволяет. Однако здесь очень важен вопрос транспортной доступности. Офисы, расположенные на небольшом расстоянии от метро и в районах с развитой инфраструктурой, могут оказаться сложными.
Конкурентная среда.
Без оценки конкурентной среды невозможно предусмотреть будущий доход от аренды. Это, пожалуй, самый сложный и трудоемкий пункт. Если помещение имеет конкретное назначение — магазин, парикмахерская, институт эстетики, — все упрощается. Вы можете проанализировать, много ли вокруг вас конкурентов, какие преимущества и недостатки имеет ваше помещение.
Невозможно сказать, кто является потенциальным арендатором офисной недвижимости — это можно сделать, только если у вас есть веские причины интересоваться помещением. В этом вам помогут специализированные агентства (в том числе AMO. RU). В частности, узнайте, какие бизнес-центры находятся в этом районе, какова стоимость аренды и часто ли меняются арендаторы.
Строго следуйте правилу «доверие проверяется». Конечно, владелец помещения будет убеждать вас, что арендаторы соответствуют требованиям и что арендная плата здесь максимальная. На деле же все может оказаться, мягко говоря, не так.
Выгоден ли рынок коммерческой недвижимости в новостройках? С одной стороны, можно «зацепиться» за удачное местоположение. С другой стороны, нет никакой гарантии, что рядом не будет построено конкурентное здание (супермаркет или бизнес-центр). В то же время, как правило, инфраструктура новостроек развита слабо. Поэтому при выборе этого варианта следует учитывать, что большинство домов в районе уже сданы и нового строительства не предвидится.
Качество и состояние местности
Существуют значительные различия между торговыми помещениями на первом этаже элитного здания и аналогичными площадями в обычной новостройке. Точно так же офисы категорий А и В отличаются от офисов категории С. Поскольку престиж офиса — это имидж и репутация компании, надежные арендаторы вряд ли обратят внимание на старые здания с устаревшими техническими системами и неудобной планировкой офисов. В то же время гораздо большим спросом пользуются небольшие офисы в стационарных BK.
Другие остановки, снижающие спрос на помещения:
Нужна ли им реконструкция?
Понятно, что реконструкция значительно увеличит ваши расходы. Однако если помещение находится в плачевном состоянии, арендаторы просто не обратят на него внимания. Поэтому целесообразно провести эстетический ремонт в нейтральных тонах.
Офис или ритейл?
Хотя торговые точки несколько выгоднее офисов, проблем с ними больше. Поэтому, если вы не хотите рисковать, целесообразно обратить внимание на небольшие (до 100 м2) офисные комплексы с готовым или удачно расположенным строительным бизнес-центром. Рентабельность такого варианта составляет 18-20 %. Преимущества — современная планировка, надежные механические системы и профессиональные управляющие компании. Не нужно торопиться решать очередную возникшую проблему — этим занимается сервисная служба.
Мнение эксперта:
Михаил Миронов, коммерческий директор R7 Group:
— Компаниям, имеющим неосновные активы в виде коммерческой недвижимости, очень сложно конкурировать с лидерами рынка недвижимости. Неэффективное управление и неправильная оптимизация активов наносят ущерб собственникам вместо прибыли. Причина этого — отсутствие опыта принятия стратегических решений в управлении недвижимостью. А углубленное управление неосновными активами может оказывать негативное влияние на ключевые виды деятельности.
По этим причинам компании все чаще прибегают к услугам консультантов по управлению недвижимостью. Важность профессиональных консультаций нельзя недооценивать. Разработка стратегического управления, политики выбора оптимальных цен на аренду, немедленное реагирование на изменение цен, налогообложение — все это требует опыта, аналитического анализа и глубокого знания рынка изнутри. Полный пакет консалтинговых услуг экономит время клиентов и оптимизирует расходы.
Анжелика Белянина, руководитель отдела продаж CapitalRent, отмечает.
— Доходность качественного объекта может достигать 10 % в год, что выгоднее любого банковского депозита. Если одного актива недостаточно для покупки, инвестор может объединиться с кем-то еще или арендовать. Владелец здания может в любой момент изменить модель и продолжительность возврата инвестиций, сменив арендатора на более надежного или группу арендаторов.
Лучшим решением для частных инвесторов является готовый арендный бизнес. Такой бизнес может приносить 10-12% годовой валютной выручки. В 2017 году наши аналитики зафиксировали трехкратный рост спроса на коммерческую недвижимость с арендаторами, уже заключившими долгосрочные контракты. Эта тенденция сохраняется.
Не стоит пренебрегать советами экспертов, которые знают, что происходит на рынке. Это не эмоциональная покупка, а математический расчет. Высокая ликвидность — одно из главных преимуществ инвестиций в этот вид недвижимости. При правильной организации арендного бизнеса можно сэкономить на дополнительных трудозатратах. В некоторых случаях клиенты предпочитают сохранить помещение даже в случае переезда за границу или смены отрасли.
Руководство для арендаторов офисов: как выбрать выгодную инвестиционную недвижимость
Офисы считаются одним из самых доходных видов недвижимости, и вам не нужно вкладывать миллиарды рублей, чтобы заработать на аренде. В настоящее время в Москве существует несколько предложений по продаже небольших земельных участков по доступным ценам, при этом потенциальные арендаторы готовы снять такие помещения. Давайте подробнее рассмотрим арендаторов офисов: как выбрать объект недвижимости и чем такая инвестиция отличается от покупки квартиры или апартаментов.
Почему стоит выбрать офисное помещение?
Первый вопрос — почему арендаторы выбирают офисы, а не склады или, например, паркинги в новых жилых комплексах. Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», утверждают, что офисный сектор также является одним из самых «дружелюбных» для новых участников. Инвестиции в офисный сектор представляются наиболее сбалансированными. Это объясняется не только наличием в столице качественных офисных объектов, пригодных для инвестиций, но и диверсификацией клиентской базы за счет арендаторов из разных отраслей», — говорит Александр Пятын, руководитель отдела инвестиционного брокериджа CORE. XP инвестиционного брокериджа. По его словам, все объекты коммерческой недвижимости, включая офисы, предлагают инвесторам более высокую доходность от аренды, чем жилая недвижимость. По данным CORE.XP, инвестиции в квартиры могут принести в среднем 5 % прибыли, в то время как коммерческая недвижимость — около 11 %. Кроме того, цены на офисы продолжают расти. По расчетам Пиатина, «в сочетании с доходностью от аренды можно ожидать, что в долгосрочной перспективе стоимость активов будет расти на уровне инфляции, которая, как ожидается, составит около 4 % в год». Еще одно преимущество офисов как активов — стабильность и предсказуемость. Кирилл Кучавин, директор по продажам офисной недвижимости компании Nicollier, заявил «РБК-Недвижимости», что «офисная недвижимость в 2023 году доказала свою устойчивость к кризису и продемонстрировала высокий уровень деловой активности на рынке даже в текущих условиях». Эти помещения при перепродаже могут быть востребованы как профессиональными инвесторами, так и предпринимателями, заинтересованными в развитии офисных площадей», — сказал «РБК-Недвижимости» Кирилл Кучабин, директор департамента продаж офисной недвижимости компании Nicollier.
Что нужно сделать перед покупкой.
Прежде чем задуматься о покупке офиса, акционерам необходимо позаботиться о юридических элементах и выбрать организационно-правовую форму. По словам Аллы Глазковой, старшего директора офиса партнерства «Содружество» (CMWP), этот вариант зависит от целей рынка и размера инвестиций. Если объект приобретается в аренду, то выгодно приобрести его для индивидуального предпринимателя (т.е.) для последующего использования налоговых вычетов (6%). Если же средства инвестирует конечный пользователь и офис используется г-ном Глазковым, то покупать следует как физическое лицо под свои нужды. В некоторых случаях в рамках упрощенного налогового режима выгоднее использовать форму общества с ограниченной ответственностью (ООО). Это подходит для инвестиций в крупные объекты, имеющие большую стоимость. В этом случае в будущем можно будет продать компанию как арендный бизнес со всеми долями ООО, готовыми по договору. Важно рассматривать эту форму в первую очередь как налоговую прозрачность данной сделки. имущества, а не продаваемого бизнеса», — рекомендовали в CMWP. Следующий шаг — разработка экономической модели. Расчет должен включать все детали, такие как расходы по налогу на имущество и земельному налогу, выплату
Основным критерием выбора является местоположение
Традиционно основным критерием выбора недвижимости является местоположение. Именно местоположение зачастую определяет популярность бизнес-центра среди арендаторов. Никольерс рекомендует оценивать соседство с бизнес-центром, инфраструктуру, наличие конкурентной среды, зоны, привлекающие горожан, и видимость объектов со стороны основных магистралей. Очень важна удаленность от метро. Как правило, наибольшим спросом будут пользоваться офисы с доступностью до 10-12 минут пешком», — считает Кирилл Кучавин. Важность правильного выбора местоположения подтвердили и в партнерстве «Содружество». Чем популярнее район, тем выше спрос на аренду. Он выглядит как доминанта, привлекает бизнес и повышает качество городской среды». В качестве примера современного проекта категории А в удачном месте CMWP назвала бизнес-центр Opus — 13-этажное здание с офисами площадью от 53 до 405 кв. м. Проект построен рядом со станцией метро «Павелецкая», недалеко от делового комплекса «Павелецкий», второго по величине после «Москва-Сити». По данным девелоперской компании «Пионер», бизнес-центр станет первым офисным проектом категории А на Дербеневской банке за последние 10 лет.