На сделки с недвижимостью, в которой дети имеют общую собственность, накладывается ряд ограничений. Закон предусматривает защиту прав несовершеннолетних, чтобы дети не остались без жилья после продажи недвижимости. Родители или опекуны обязаны предоставить или финансово компенсировать аналогичную недвижимость или такую же долю в квартире. Такие действия требуют одобрения Комиссии и органа опеки. При работе с квартирами, принадлежащими детям, следует учитывать некоторые нюансы. В этой статье рассказывается о том, как правильно совершать сделки купли-продажи недвижимости с использованием долей несовершеннолетних детей и материнского капитала.
Эксперты в этой статье.
Продажа квартир с долями несовершеннолетних детей
В соответствии с российским законодательством, сделки, касающиеся имущества несовершеннолетних, подлежат обязательному предварительному согласованию с комиссией и опекуном. Решение об одобрении готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно статье 37 Гражданского кодекса Российской Федерации «Распоряжение имуществом опекуна» и судебным разбирательствам, связанным с комиссией по делам несовершеннолетних и опекуном, ребенок не может получить меньше, чем он имел в доле. Если отчуждается только доля родителя, согласие не требуется.
Все оттенки предоставляются в порядке, установленном органами комиссии. В случае, если ребенок зарегистрирован, родитель должен предоставить в органы Комиссии документы, подтверждающие переход прав на ребенка. Если этого не происходит, органы комиссии имеют право обратиться в другую инстанцию для отмены такой сделки в связи с нарушением со стороны командира комиссии, говорит Мария Зукова, управляющий директор сети «Миэль».
«Взамен проданной квартиры или доли ребенок должен получить имущество, как минимум равное тому, что было до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость доли несовершеннолетнего собственника должна быть размещена на лицевом счете, если есть другая жилая недвижимость для получения средств к существованию», — отмечает Жукова.
Если доля составляет 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другой недвижимости ребенок должен получить равноценную долю по стоимости, равной размеру той, которая находится в собственности. В противном случае это уже нарушение прав несовершеннолетнего, ухудшение его жилищных условий, а факт нарушения прав несовершеннолетнего при продаже его имущества может повлечь отмену и утверждение договора недействительным». Елена Семенка, юрист АБК Департамента жилья и недвижимости, отмечает, что
Как правило, покупатель охотно соглашается на такой договор — только сроки удлиняются. Если квартира пустая, сделка может быть завершена в считанные дни. При наличии соответствующих комиссионных органов сроки сделки продлеваются на 30 дней. Если объект интересен покупателю, нет никаких препятствий для его приобретения при наличии детских долей. Достаточно соблюсти все правила.
К возрасту, необходимому для одобрения комиссии.
С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершать торговые операции. Несовершеннолетние в возрасте до 14 лет (малолетние) могут продавать квартиру только от имени своих родителей, усыновителей или опекунов (п. 1 ст. 28 Гражданского кодекса РФ). Следует также учитывать, что покупателем имущества (доли имущества) несовершеннолетнего не могут быть родители, усыновители, опекуны, а также супруги или близкие родственники этих лиц (статья 37, часть 3 Кодекса Российской Федерации о гражданах). По достижении 14 лет несовершеннолетние вправе подписывать согласия и договоры, приобретать недвижимое имущество, в том числе доли в нем.
Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и полностью объявившие об эмансипации, имеют право продать принадлежащую им квартиру. При этом им не нужно согласовывать сделку со своими законными представителями и комитетами и органами опеки и попечительства.
Александра Воскресенская, адвокат & партнер компании «Юков:
— Основная проблема таких сделок заключается в том, что их проще оспорить в рамках отмены сделки. Это могут сделать лица, признанные судом родственниками. Судебная практика показывает, что в большинстве случаев такими лицами являются родственники родителей ребенка. Процедура оспаривания с детскими долями, как правило, всегда касается родителей и органов опеки и может пересмотреть законность выдачи лицензии на недвижимость Условия жизни.
Что необходимо для совершения сделки с долями ребенка
Для совершения сделки необходим разрешительный документ от третьего лица, то есть принципы опеки и попечительства. Поскольку форма согласия законодательно не определена, наиболее приемлемым вариантом продажи доли несовершеннолетнего в квартире является обращение за разрешением к территориальному опекуну, поясняет юрист Александра Воскресенская. По ее словам, в таких случаях совет подлежит тщательной проверке, чтобы определить, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка от сделки и не будут ли ущемлены его права.
Лицензия передается в компетентную службу по восстановлению убытков вместе с пакетом документов установленного образца (заявление, правоустанавливающий документ, договор и госпошлина). Покупатель должен проверить, не принадлежит ли доля в приобретаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, и заказать выписку из ЕГРН.
Сделки с несовершеннолетними детьми удостоверяются исключительно нотариально. Все сделки с несовершеннолетними детьми, совершаемые по распоряжению Комиссии и органов опеки, должны быть нотариально удостоверены. Договоры заверяются нотариусом.
Причины, по которым органы комиссии отклоняют сделки.
Органы Комиссии могут не дать согласия на продажу, принимая во внимание, что объект, представленный на одобрение, не соответствует условиям. Например, он находится в отдаленном районе, а рыночная стоимость доли ребенка выше, чем в разных регионах страны, где она приобретается в настоящее время (из Москвы в другой город). Изучается ряд моментов, и принимается решение о конкретной сделке. Если ситуация не ухудшается, Комиссия и органы опеки соглашаются на сделку.
Если комиссия отказывается, сделка не может быть проведена. Имущество должно быть как минимум равной стоимости. Это может быть уже не доля, а весь объект в возрастающей степени. Или доля была в центре, а они на юге Москвы, не в доле, не в ¼ доли, а в ½, то есть весь объект, который увеличивается», — объясняет Семенча.