Во-первых, Надежда Иванова позволяет покупателям выбирать производителей, дома и квартиры. Подрядчик сообщает покупателю, где банк получает средства. Это должен быть один из банков, уполномоченных финансировать совместную постройку с использованием счета. Акционер покупателя и акционер, участвующий в соглашении о развитии с продавцом, открывают счет. В соглашении об открытии счета прописываются условия, на которых продавец может получить деньги, и определяется срок действия договора. Затем покупатель вносит на счет сумму, указанную в договоре на открытие счета. Только после завершения проекта подрядчик получает доступ к деньгам покупателя на эскроу-счете.
Другой вопрос — рынок ипотечных квартир. Покупатели имеют право получать ипотечные кредиты как от банков, так и от других банков, предлагающих более выгодные условия кредитования. Это означает, что разные банки могут выступать в качестве пограничных агентов и кредиторов покупателей.
Выдача ипотечных кредитов в рамках долевого строительства регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»: сумма аванса заемщика зачисляется на расчетный счет только после регистрации договора участия. На этапе строительства заемщик имеет право рефинансировать кредит в другом банке. На деньги, размещенные на эскроу-счете, смена кредитора не влияет.
Как можно снять деньги со счета эскроу и каким образом
Деньги со счета эскроу могут быть сняты на совместное строительство в следующих случаях: если срок действия договора эскроу-счета истек, договор урегулирован соглашением между производителем и дольщиком. Договоры по собственной инициативе.
Особый случай — когда подрядчик обанкротился, а дом еще не достроен. Как отметила Надежда Иванова, эскроу-счета позволяют покупателям обезопасить себя при покупке строящегося дома. Если подрядчик обанкротится, покупатель может немедленно снять средства со счета эскроу. Деньги на эскроу-счете остаются в собственности покупателя до тех пор, пока дом не будет достроен. Сумма, которую он заплатил за будущую квартиру, будет возвращена ему в том же размере.
Но что произойдет, если банк, в котором размещен эскроу-счет, обанкротится? Как и другие банковские вклады, деньги на эскроу-счете гарантируются государством через Агентство по страхованию вкладов. Как вы знаете, для вкладов населения максимальная сумма страхования составляет 1,4 млн рублей в случае отзыва у банка лицензии на осуществление деятельности. Для эскроу-счетов совместного строительства этот лимит еще выше. В случае банкротства банка владелец средств получит максимум 10 млн рублей. Средства покупателя застрахованы с момента их зачисления на счет до момента официальной передачи недвижимости в соответствии с договором купли-продажи.
Новая система финансирования повышает прозрачность строительной отрасли и движения средств. Кроме того, она обеспечит защиту прав дольщиков. И высокая степень защиты государственных средств также может стать фактором повышения спроса на участие в такой модели.
О том, как будет работать новая система защиты прав покупателей жилья в регионе, читайте в следующем номере «Российской газеты».
Как защищены эскроу-счета при покупке квартиры
Преимущества эскроу-счетов для участников долевого строительства
Эскроу-счета1 были придуманы для того, чтобы участники долевого строительства не вкладывали средства в будущее жилье; застройщик не строит многоквартирный дом, но и не возвращает средства.
Статья 860.7 ГК РФ предусматривает, что банк (эскроу-агент) открывает специальный счет для учета и замораживания денежных средств, полученных от владельца счета (депонента), в целях передачи имущества от владельца счета (депонента) по договору счета эскроу. Бенефициар становится выгодоприобретателем, если соблюдены условия, указанные в договоре.
Проще говоря, дольщик (депонент) кладет деньги на счет эскроу, а подрядчик (бенефициар) может забрать их, когда дом будет заселен. Такая форма урегулирования не позволяет будущим жильцам стать обманутыми дольщиками, если подрядчик получит деньги, но дом не будет достроен и люди останутся без жилья и денег. Если счет эскроу открыт, покупатель может рассчитывать на возврат денег. Однако здесь есть свои нюансы.
Как работают эскроу-счета.
Граждане заключают с подрядчиком договор о совместном участии в строительстве (ДУС). В части договора, касающейся порядка ценообразования и расчетов, предусматривается, что между сторонами должен быть заключен договор доверительного счета, то есть в банке должен быть открыт доверительный счет для хранения средств участника строительства в капитале. Сумма определяется CDA.
CDA определяет не только условия, на которых средства хранятся на счете, но и условия, на которых эти средства передаются производителю. Обычно предполагается, что подрядчик получает деньги после получения банком (эскроу-агентом) разрешения на эксплуатацию дома и выписки из ЕГРП на объект долевого строительства.
Предусмотрены и другие условия. Например, деньги депонируются на эскроу-счете на срок не более шести месяцев эксплуатации дома.
Если подрядчик не успевает построить дом, средства дольщика остаются «замороженными» в банке. Они могут быть возвращены по соглашению сторон или путем расторжения ДДУ через суд. Чтобы не оказаться втянутым в судебную тяжбу, желательно предусмотреть в CDA положение, позволяющее дольщикам отказаться от выполнения своих обязательств в случае нарушения договора со стороны подрядчика. Затем они могут оспорить отказ и потребовать возврата средств от банка. Средства также будут возвращены при расторжении или истечении срока действия договора счета эскроу.
Ни банк, ни подрядчик не могут распоряжаться средствами эскроу-счета по своему усмотрению. Средства будут перечислены застройщику только в том случае, если он выполнит свои обязательства. Кроме того, невозможно остановить работу эскроу-счета, арестовать или списать средства по обязательствам дольщика или подрядчика. Например, эти деньги нельзя использовать для погашения кредитов.
У счетов эскроу есть один недостаток. Если банк, являющийся эскроу-агентом, обанкротится, со счета можно будет снять до 10 млн рублей, так как эти средства гарантированы государством 2. Оставшиеся средства акционера направляются в фонд банкротства банка для погашения долга.
Однако в любом случае эскроу-счет остается эффективным механизмом защиты прав дольщиков. Это облегчает подрядчику завершение строительства дома и минимизирует риски, связанные с его покупкой.
(Полезные советы участникам совместного строительства по выбору материалов можно найти в теме «Защита прав дольщиков»).
Если у вас возникли вопросы, обратитесь к юристу, заполнив форму на нашем сайте. Ответ будет отправлен на указанный адрес электронной почты.
1 Федеральный закон № 1 от 30 декабря 2004 г., 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о некоторых изменениях законодательства Российской Федерации».
2 Федеральный закон № 13.2, часть 3 от 23 декабря 2003 г., 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации».
Фото: фотобанк Freepik/@pch.vector
В каких случаях подрядчик получает денежные средства со счета эскроу?
Дольщик приобрел квартиру в строящемся доме, используя эскроу-счет в соответствии с Законом № 214-ФЗ. Согласно графику работ, дом должен был быть сдан надзорному органу к марту 2025 года, а к сентябрю — введен в эксплуатацию.
Однако, согласно контракту, в некоторых случаях производитель имеет право перенести срок сдачи объекта надзорному органу на шесть месяцев. Тогда сроки поставки и ввода в эксплуатацию совпадают, то есть сентябрь 2025 года. Именно так и произошло.
Однако в августе акционер получил от подрядчика уведомление о том, что дата поставки будет сентябрь 2025 года, как и раньше, но ввод в эксплуатацию будет отложен на три месяца — до декабря.
Есть опасения, что после завершения проекта в сентябре подрядчик снимет средства со счета эскроу, отложив начало эксплуатации еще на год. Возможно ли это с юридической точки зрения? Судя по неподобающему общению с акционером, который пытался связаться с подрядчиком, чтобы выяснить, что происходит, подрядчик может это сделать. В какой момент деньги списываются с целевого счета дольщика? Только после передачи объекта регулятору или после передачи объекта?
Здесь не о чем беспокоиться. Подрядчик получит деньги с эскроу-счета после сдачи дома. Давайте поговорим об этом подробнее.
Что такое ввод в эксплуатацию и передача дома?
Из вопроса не совсем понятно, почему подрядчик отделяет передачу дома надзорному органу от его ввода в эксплуатацию. С точки зрения Закона о долевом строительстве единственным важным сроком для дольщика является срок передачи квартиры дольщику на основании акта приема-передачи. Этот срок должен быть указан в договоре и должен совпадать со сроком, указанным производителем в объявлении о проекте.
Ответственность подрядчика также наступает только в случае нарушения этого срока. Иными словами, не имеет значения, когда будет вестись строительство жилья — за неделю или за полгода до подписания контракта.
Ввод объекта в эксплуатацию — это сложный процесс, в ходе которого объект утверждается различными контролирующими органами. Он состоит из нескольких этапов и в некоторых случаях может длиться более месяца.
В прошлом подрядчики пытались воспользоваться недостатком образования дольщиков и создать систему SLY в отношении договорных сроков. Например, квартиры сдаются с актом приема-передачи через два месяца после начала строительства. Однако в случае серьезного нарушения срок сдачи может не наступить. Таким образом производители пытались избежать ответственности за нарушение сроков. Однако теперь это бессмысленно. Подрядчики не увидят своих денег, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.
Как работают счета сообщений: инструкции для покупателей новостроек
С 1 июля прошлого — 2019 — года российские подрядчики перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов. Реформа строительной отрасли призвана обеспечить безопасность и надежность вложений граждан в жилье, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков. В этом разделе рассказывается о том, как работает механизм финансирования и как им могут воспользоваться новые застройщики.
С 1 июля 2019 года деньги дольщиков размещаются на специальном счете в уполномоченном банке, а не поступают напрямую производителю. Создание инстаграма происходит за счет банковского финансирования. Согласно механизму, деньги за приобретаемые в новостройке квартиры поступают на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и остаются там до момента регистрации первой квартиры в интегрированном здании. Если у подрядчика возникнут проблемы с завершением строительства, покупатель может вернуть сумму, внесенную на целевой счет. Этот механизм исключает случаи, когда остается заморозка, когда дольщик оплатил производителю полную стоимость жилья, и когда дольщик остается без денег и квартиры.
Покупатели квартир в новостройках могут получить ипотечный кредит, используя счет своего бухгалтера. Это можно сделать в том банке, где подрядчик получал финансирование на проект, или в другом банке, предлагающем более выгодные условия. В последнем случае речевым агентом и кредитором выступают разные кредитные организации. В обоих случаях заемщик имеет одинаковые условия обслуживания счета эскроу. В соответствии с требованиями закона 214-ФЗ плата за открытие и ведение счета не взимается. Однако если покупатель решит воспользоваться услугами другой кредитной организации, заемщику, вероятно, следует отказаться от перевода суммы ипотеки в другой банк. В соответствии с требованиями Закона 214-ФЗ сумма ипотечного взноса может быть зачислена на счет сообщения только после регистрации договора участия в долевом строительстве, то есть только в том случае, если и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась. Оформив закладную и внеся всю сумму на специальный счет, покупатель начинает выплачивать ипотеку и ждет, когда дом будет достроен. При желании заемщик на этом этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке на время строительства высотки (в среднем от 18 месяцев до двух лет), так как условия кредитования на рынке могут измениться. Деньги, размещенные на счете, никогда не пострадают от смены кредиторов.
Банки предлагают производителям финансирование проектов по строительству квартир. Обязательный счет открывается в том же банке, который кредитует проект. В результате счет становится источником дешевого финансирования кредита для производителя, а успешная продажа квартир на этапе строительства дает производителю возможность снизить прибыль по кредиту.
Если после регистрации сделки покупатель решает отказаться от приобретения оплаченной квартиры и требует возврата всех денег, договор участия в долевом строительстве расторгается в установленном законом порядке. Денежные средства, находящиеся на расчетном счете, возвращаются в банк, кредит выдается, а задаток возвращается покупателю. Если отмена сделки произошла по вине производителя (например, неполное разъяснение условий договора в контексте финансирования проекта, задержка сроков строительства по вине производителя, банкротство производителя), счет сообщения должен быть возвращен покупателю.
Раньше покупатель терял залог и оставался должен банку по ипотеке. Теперь, если с подрядчиком возникнут проблемы, покупатель получит задаток, а банк — сумму кредита. Если покупатель не воспользуется правом расторгнуть договор участия в долевом строительстве и решит дождаться решения о назначении другого подрядчика для завершения строительства объекта, внесенные средства останутся на межбанковском счете до завершения строительства. Если полномочия банка на ведение бухгалтерского учета будут отозваны, подрядчик и участник долевого строительства должны заключить договор на ведение бухгалтерского учета с другим уполномоченным банком. При этом денежные средства граждан на счете эскроу застрахованы в организации по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей.
Счета эскроу: безопасные расчеты за приобретенную недвижимость
Счет эскроу — это банковский счет, предназначенный для безопасного расчета между квартирой (дольщиком) и покупателем жилья. Как правило, счет эскроу используется при покупке недвижимости на этапе строительства. Покупатель вносит на счет независимые от него деньги, за счет личных или ипотечных средств банка.
Несмотря на то что строительство продолжается, ни производитель, ни покупатель не имеют доступа к этим деньгам, а банк выступает гарантом сделки. Как только деньги поступают на счет бухгалтера, он берет на себя обязательства по завершению строительства и сдаче квартиры, так что интересы всех участников сделки защищены законом. Только после того, как все готово, банк переводит деньги производителю, а покупатель получает ключи от квартиры. Однако так было не всегда.
К 2019 году строительство новых домов в основном финансировалось за счет денег покупателей. Так появился термин «дольщик» — тот, кто частично финансировал строительство и претендовал на долю в полу. Подрядчики продавали квартиры в еще не построенных домах по сниженной цене и использовали деньги покупателей для строительства. Дольщик подписывал с производителем ДДУ и отмерял дату до получения ключей от квартиры. Хотя все это звучало надежно, строительные работы имели свои особенности. Например, цены на материалы могли вырасти в несколько раз за два-три года возведения дома. Производители продавали большинство квартир по эффективной стоимости на старте строительства, но не всегда могли достроить объект и не разорялись. Учредитель исчезал с деньгами, возбуждалось уголовное дело, а строительство замораживалось.
Но где подрядчикам найти деньги на строительство домов в этот момент? Существующая система позволяет производителям договариваться с банками о проектном финансировании. Во многих случаях один и тот же банк выдает ипотечный жилищный кредит. Это выгодно покупателю, который может получить дополнительные скидки на ипотеку банка на жилую недвижимость.
Использование расчетного счета при покупке недвижимости — надежный способ защиты своих финансовых интересов. Это позволяет покупателям проверять использование своих средств и быть уверенными в том, что дом будет получен в соответствии с договором CDA.
Основные преимущества эскроу-счета: {Space}
В рамках требований 214-ФЗ РНКБ позволяет покупателям недвижимости открывать и вести бесплатный эскроу-счет. Это автоматически страхует средства.
Как происходят операции по учетному счету?
1) Подрядчик начинает строительство дома на свои средства.
2) Объект получает разрешение от банка, который участвует в финансировании строительства, кредитуя производителя.
3) Начинается продажа квартиры по договору долевого участия.
4) Банк выдает ипотечные кредиты покупателям квартир и открывает счет для каждого заемщика. Также может быть открыт счет эскроу, если покупка финансируется за счет личных средств.
5) После завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию государственной комиссии банк перечисляет средства застройщику, а покупатель получает ключи от квартиры и регистрацию права собственности в Росреестре.
6) Если подрядчик организует финансирование проекта, то он возвращает банку ранее выданные кредитные средства на строительство.
Можно ли вернуть деньги покупателю со счета эскроу?
Да, средства эскроу могут быть возвращены покупателю в различных случаях. Например, в следующих случаях.
В какой степени защищены счета эскроу?
Все средства на трастовом счете гарантируются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере до 10 млн рублей. Это означает, что в случае неплатежеспособности банка государство компенсирует вам средства в размере до 10 млн рублей.