Как правильнее оформить квартиру: на одного супруга или на обоих?

Каковы права матери, являющейся одним из владельцев квартиры, когда её сын приводит свою жену? Может ли она потребовать выселения невестки, и нужно ли согласие второго владельца на проживание супруги другого владельца?

Ответы юристов (1)

• Лихачёв Василий

Ответов: 7923 Рейтинг: 9.64

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации каждый владелец квартиры имеет право пользоваться и распоряжаться своей долей в соответствии с законом и условиями договора между собственниками. Однако перед тем, как принять решение о проживании супруги одного из владельцев квартиры, необходимо ознакомиться с местным законодательством и условиями, установленными в договоре между собственниками. Если договор требует согласия других владельцев на проживание супруги, то матери (второму владельцу) будет правомерно требовать выселения невестки в соответствии с условиями договора. В случае отсутствия таких условий матери не будет права требовать выселения невестки.

Ответов: 7923 Рейтинг: 9.64

Для разрешения данного вопроса необходимо изучить следующие документы:

1. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру — свидетельства о праве собственности или договор купли-продажи.
2. Документы, удостоверяющие родственные отношения между сыном и матерью, например, свидетельство о рождении.
3. Документы, подтверждающие брак сына и его жены, например, свидетельство о заключении брака.
4. Правила, регулирующие права и обязанности собственников жилых помещений согласно законодательству РФ.

Согласно законодательству РФ каждый собственник имеет право на свободное использование своей доли в соответствии с её назначением и потребностями, если это не нарушает прав других собственников и предусмотрено правилами общего пользования.

Учитывая, что сын является собственником части квартиры, он имеет право привести свою жену в квартиру и проживать с ней без получения согласия другого владельца, который является его матерью. Поэтому матери нет права требовать выселения невестки.

Определение того, является ли жилое помещение, находящееся в совместной собственности, предметом спора, возможно лишь после тщательного анализа документации и обстоятельств дела с учётом применимого законодательства.

Ответов: 7923 Рейтинг: 9.64

Ссылки на статьи Гражданского кодекса РФ: 244, 246, 250, 253.

БЕСПЛАТНАЯ консультация! Звоните!

Консультируйтесь с юристом онлайн

Услуги юристов

Специалист поможет разобраться, если:

• соглашение было заключено с лицом, несостоятельным;
• сделка осуществлена в обманной форме;
• соглашение обладает «кабальным» характером.

Консультант предоставит помощь в получении возмещения:

• при причинении физического вреда;
• в случае уничтожения имущества человека;
• при унижении личности человека или его прав.
• когда можно оспорить решение о переводе;
• угрожает ли увольнение;
• может ли работодатель принудительно перевести сотрудника на 0,5 ставки.

Как правильнее оформить квартиру: на одного супруга или на обоих?

Как лучше оформить приобретенную квартиру супругам: на одного из них или в долевой собственности? Наша цель — максимально обезопасить себя финансово, чтобы второй супруг не мог без нашего ведома продать, подарить или после развода выставить на улицу.

Существуют различные виды частной собственности:

• индивидуальная — собственник только один;
• совместная — несколько собственников.

Совместная собственность подразделяется на:

• общую долевую;
• общую недолевую.

Так как речь идет о семейных отношениях, мы рассмотрим только общую долевую и общую недолевую собственность: в чем их различия, какой режим выгоднее и как изменить запись в реестре.

Общая долевая собственность

У одного недвижимого объекта несколько собственников, каждому из которых принадлежит доля. Общая долевая собственность возникает, например, при наследовании. Доли могут быть разными и необязательно равными. Количество собственников также может быть любым. Например, женщина оставила одному из своих трех сыновей половину квартиры, а двум другим по четверти квартиры.

Ранее каждый собственник получал свидетельство о праве собственности, теперь же этот документ заменен выпиской из ЕГРН.

Информация о долях будет отображаться в реестре недвижимости. Ниже приведен пример, который показывает, что квартира находится в общей долевой собственности с неравными долями.

Общая недолевая собственность предполагает владение без выделения долей. То есть у недвижимости два собственника, но их доли не определены; нельзя сказать, что половина квартиры принадлежит Васе, а другая половина — Маше.

Раньше выдавалось одно свидетельство о регистрации собственности, сейчас выдается одна выписка из ЕГРН на супруга, на чье имя оформлено имущество.

В реестр вносится та запись, которая указана в заявлении на регистрацию. Если заявление подает один супруг, то квартира заносится в реестр как его собственность. Если оба супруга подают заявление о регистрации общей недолевой собственности, то в реестр вносится соответствующая запись.

Итак, существует общая долевая собственность (несколько собственников с определенными долями в реестре) и общая недолевая собственность (несколько собственников, но без определенных долей).

Согласно статье 256 Семейного кодекса имущество, приобретенное в браке, считается совместной собственностью супругов. Исключение составляет брачный договор, который может устанавливать иной режим владения. Также совместным имуществом не считается наследованное или подаренное имущество.

Если имущество приобретено в браке и оформлено только на одного из супругов, режим владения остается совместным. Иными словами, права на недвижимость имеют и муж, и жена, но доли не определены.

Именно вопросы совместной собственности супругов вызывают наибольшие волнения. Чаще всего беспокоит тот, кто не указан в реестре недвижимости. У него возникают вопросы: сможет ли второй супруг продать квартиру без его согласия, подарить или как-то иначе распорядиться ею; сможет ли второй супруг после развода получить квартиру на себя, не разделяя ее справедливо. Все эти вопросы, связанные с общей недолевой собственностью, мы также рассмотрим.

Важно понимать особенности совместной собственности:

1. Если квартира была приобретена до брака, она остаётся собственностью одного из супругов.
2. Если в период брака недвижимость была передана в дар одному из супругов, она становится его личной собственностью.
3. Наследственная квартира принадлежит только одному из супругов.
4. При покупке квартиры во время брака она становится общей совместной собственностью, если нет соглашения о долях.
5. Супруги вправе изменить режим совместной собственности на долевую, определив доли собственности каждого.

Владение совместной собственностью и долевой имеет следующие различия:

Совместная собственность оформляется на одного из супругов, но владеют ей и распоряжаются муж и жена только с согласия друг друга.

Долевая собственность также требует взаимного согласия при распоряжении квартирой, однако существуют дополнительные правила:

1. Цена квартиры при продаже должна быть одинаковой для второго собственника и третьего лица.
2. Второй собственник имеет предпочтительное право на покупку доли и должен быть письменно уведомлен о продаже.
3. Необходимо подождать месяц после уведомления о продаже.
4. При передаче доли в дар другие собственники уведомлять не требуется.
5. Сделки с долями должны быть нотариально удостоверены.

Возможность изменения вида собственности

Совместную собственность можно изменить на долевую двумя способами: по общему согласию супругов или через суд, если один из сособственников не соглашается.

Для согласия по долевой собственности необходимо заключить соглашение о долях. Супруги подписывают договор или соглашение, указывая доли каждого в имуществе. Этот документ будет основанием для внесения изменений в Росреестр.

Другой способ — заключение брачного договора, который может охватывать широкий спектр имущества и может включать будущую собственность. Брачный договор также требует нотариального удостоверения.

После окончания брака изменить режим собственности возможно только через соглашение о долевом участии, так как заключение брачного договора допустимо до развода.

Есть ли смысл менять режим собственности после развода?

Ответ зависит от конкретных обстоятельств: планов бывших супругов по квартире, наличия согласия на изменения, наличия детей, их регистрации в квартире, возможности выделения долей в натуре и других факторов.

Расторжение брака не влияет на режим собственности. В случае совместной или долевой собственности один супруг не может распоряжаться квартирой без согласия другого, несмотря на запись в реестре.

Если квартира была приобретена в браке и является совместной собственностью, один из супругов не может распоряжаться ею односторонне. Такие сделки могут быть оспорены в суде.

Решение Верховного суда по совладельцам квартиры, не проживающим вместе

Верховный суд РФ рассмотрел распространенную ситуацию, когда в квартире несколько собственников, но жить вместе им невозможно из-за небольшой площади.

Юристы рекомендуют обращаться в суд для определения порядка пользования помещением, хотя разрешение таких споров часто вызывает сложности.

История началась с того, что в однокомнатной квартире проживала пенсионерка, но ее заболевание делало совместное проживание невозможным. Вторая половина квартиры принадлежала ее брату, который избавился от доли, не проживая в ней. После долгих судебных разбирательств квартира была продана.

В судебном процессе гражданка, купившая долю квартиры, требовала определить порядок пользования и оплаты коммунальных услуг, что было удовлетворено судом.

Московский областной суд выразил иное мнение по данному вопросу. По решению апелляционной инстанции, пенсионерка обязана выплачивать ежемесячно собственнице доли в квартире 11 500 рублей за пользование жильем и коммунальные услуги, измеренные по счетчикам. Размер этой арендной платы определялся на основании заключения ООО «Центр экспертизы и оценки «Альянс», который использовал сравнительный подход к аналогичным объектам недвижимости — однокомнатным квартирам, сдаваемым в этом регионе по средней цене 23 000 рублей.

Понятно, что пенсионерка не согласилась с таким решением и обратилась в Верховный суд РФ, конкретно в Судебную коллегию по гражданским делам, где было принято ее решение.

Судебная коллегия пришла к выводу, что апелляция неверно определила размер компенсации, поскольку не учла несколько ключевых аспектов дела. Владея долей в квартире, гражданка должна была предполагать, что не сможет занимать жилье самостоятельно. Согласно материалам дела, она знала, что второй собственник постоянно проживает там. Кроме того, она осведомлена о заболевании, которое мешает им жить вместе.

«Спорная квартира, с технической точки зрения, не предназначена для проживания нескольких несвязанных между собой семей», — подчеркнул Верховный суд.

Апелляция использовала среднерыночную стоимость аренды подобных однокомнатных квартир, однако в исследовании учитывались свободные объекты. В спорной квартире проживает пенсионерка, владеющая половиной жилья, а другая половина реально недоступна для использования. В таких обстоятельствах высшая судебная инстанция передала дело на повторное рассмотрение в апелляционный суд.

Такие ситуации, которые рассматривает Верховный суд, становятся все более распространенными. В процессе продажи, наследования и других жизненных ситуациях даже однокомнатные квартиры делятся на доли. Посторонним людям часто сложно ужиться в одной квартире, даже если они здоровы.

В данном гражданском деле Верховный суд подтвердил, что в аналогичных ситуациях необходимо взыскать «арендную плату» от незарегистрированного собственника и установил для этого условия.

Основное требование — наличие спора между проживающим и незарегистрированным собственником. Незарегистрированный собственник может требовать в своем иске в суде несколько возможных вариантов — либо позволить ему занимать жилое помещение без препятствий, либо заставить проживающего собственника выплачивать плату. Юристы акцентируют внимание: постоянно проживающий в квартире собственник имеет право попытаться освободиться от обязательств по выплатам своему соседу. Это сложно, но возможно, добиться, чтобы суд признал долю незначительной и обязал живущего принудительно ее выкупить.

Главный критерий в аналогичных ситуациях, по словам специалистов, — не фактический размер доли, а возможность предоставить отдельное проживание, соответствующее доле собственника. Эксперты напомнили, что недавно рассматривалось похожее дело, где Верховный суд признал долю в 1/3 незначительной.

Однако существует и более сложный способ. Можно попытаться доказать, что целью приобретения доли в однокомнатной квартире было нарушение прав проживающих в ней лиц. В судебной практике применяется статья 10 Гражданского кодекса о недопустимости злоупотребления правом в спорах о взыскании «арендной платы» от собственника незначительной доли.

Как поступить владельцам квартиры, которые не могут проживать вместе?

В случае с малогабаритным жильем, которое принадлежит нескольким собственникам, часто возникают сложности. Даже родственникам трудно ужиться в таком пространстве, не говоря уже о чужих людях. Чтобы определить правила использования помещения, соседи могут обратиться в суд. Однако разрешить такие споры судам бывает непросто, особенно когда на маленькой жилплощади вспыхивают конфликты, а жители сталкиваются с серьезными заболеваниями. Вопрос о возможной компенсации для не постоянно проживающего собственника разъяснил Верховный суд. Юристы также рассказали о случаях, когда можно избежать выплаты компенсации, а также о других правах сторон в конфликте.

Дело двух собственниц небольшой квартиры дошло до Верховного суда. Пенсионерка Капитолина Зотина проживала в подмосковной однокомнатной квартире с 2006 года. У нее диагностировали психическое заболевание, несовместимое с совместным проживанием. После смерти ее отца, сводный брат продал свою долю третьим лицам. Возникли судебные споры, и в 2017 году половину квартиры приобрела Алиса Кирчик. В 2018 году Кирчик подала иск о праве на проживание в квартире и оплате коммунальных услуг в соответствии с долями. Она указала, что в квартире уже два собственника, но постоянно проживает только Зотина.

Первая инстанция отклонила требования Кирчик, так как она не представила достаточных доказательств, что ей мешает пользоваться квартирой. Тем не менее, Московский областной суд при апелляции обязал Зотину выплачивать Кирчик 11 500 рублей ежемесячно за пользование ее долей и коммунальные услуги по счетчикам.

С решением не согласилась Зотина, обратившаяся в Верховный суд. В своей жалобе ее представитель написал, что ее пенсия составляет всего 12 700 рублей в месяц.

Коллегия Верховного суда посчитала, что апелляционный суд неправильно определил размер компенсации, не учитывая ключевых обстоятельств дела. Покупая долю в 2017 году, Кирчик должна была предвидеть, что не сможет проживать в квартире. Она знала, что Зотина постоянно проживает там и страдает заболеванием, не позволяющим совместное проживание. Верховный суд отметил, что спорная квартира, по своему назначению, не предназначена для проживания нескольких несвязанных между собой семей.

Рыночная логика и социальные аспекты

Решение Верховного суда основано на рыночной логике и понимании права собственности. Суд отметил, что второй собственник не может требовать компенсацию, основываясь только на том, что первый не может ее выплатить. Социальные обязательства перед инвалидом несет государство. Верховный суд поддерживает традицию ограничения права собственности в пользу других социальных прав граждан, включая право на жилище, с учетом личности собственника.

Александр Маслов, Войнов, Маслов и партнеры Войнов, Маслов и партнеры Региональный рейтинг. группа Банкротство группа Налоговое консультирование и споры группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры: high market) ×

Верховный суд подтвердил, что необходимо уплачивать «арендную плату» и установил условия для этого. Эти условия определил советник ФПА и адвокат МКА Московская коллегия адвокатов «ГРАД» Московская коллегия адвокатов «ГРАД» Федеральный рейтинг. группа Интеллектуальная собственность (консультирование) группа Недвижимость, земля, строительство (споры) группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) группа Семейное и наследственное право группа Трудовое и миграционное право × Сергей Макаров:

• спор между проживающим собственником и непроживающим;
• определение размера платы с учетом всех фактических обстоятельств (во-первых, она устанавливается за долю).

Как избежать выплаты компенсации

Собственник может попытаться избежать выплаты компенсаций. «Простой, но затратный способ» – это добиться признания доли незначительной и вынудить выкупить её, говорит Ирина Сивакова из юридической фирмы «Войнов, Маслов и партнеры». Основной критерий, по ее мнению, – не фактический размер доли, а невозможность предоставить отдельную комнату, соответствующую доле собственника. Верховный суд признал незначительной даже долю в 1/3 (дело № 78-КГ16-36).

Сивакова называет и другой, «более сложный и неоднозначный способ»: доказать, что единственной целью приобретения доли в однокомнатной квартире было ущемление прав проживающих лиц. В судебной практике используют статью 10 Гражданского кодекса (о недопустимости злоупотребления правом) в спорах о вселении собственника незначительной доли. Например, Рубцовский городской суд Алтайского края отказал во вселении собственника, сославшись на злоупотребление правом. Он учел минимальный размер доли, наличие заболеваний и конфликт с другими жильцами (дело № 2-211/16).

Правило о недопустимости злоупотребления правом вполне можно применить и в делах о взыскании денежной компенсации, считает Сивакова. «Таких дел пока не наблюдается, потому что практика взыскания компенсаций с сособственников только формируется», – говорит эксперт. – Возможно, в обозримом будущем в них найдет отражение и статья 10 ГК».

* – имя и фамилия изменены редакцией.