Экономьте на налогах: Как оптимизировать налоговые выплаты за гараж в собственности

Тарифы на имущественный налог за место хранения автомобиля варьируются в пять раз на практике: можно уплачивать государству 0,5 процента от кадастровой стоимости объекта в год или всего лишь 0,1 процента. Например, если ваш гараж оценили в миллион рублей, налог может составить либо тысячу рублей, либо пять тысяч. Как уменьшить сумму к оплате? Эксперты Росреестра по Новосибирской области помогли разобраться с этим вопросом.

Согласно законодательству, налог на имущество для гаражей составляет 0,1 процента. Однако многие жители Новосибирска, получая уведомления от налоговых инспекций, часто обнаруживают, что им начислен налог по вышеуказанной ставке в 0,5 процента, как для нежилого здания или помещения. Еженедельно около двадцати автомобилистов обращаются в областное управление Росреестра с просьбой исправить эту «ошибку».

Однако, по мнению заместителя руководителя управления Росреестра по Новосибирской области Ивана Пархоменко, здесь нет ошибки. В Едином государственном реестре недвижимости четко указывается вид, назначение и, при наличии, наименование объекта недвижимости. При регистрации гаражей они могут быть занесены как здания или помещения. Для зданий указывается назначение — гараж, для помещений — нет. Кроме того, только для зданий может быть указано наименование «гараж» (при наличии такой информации в разрешении на ввод объекта), для помещений такое указание не предусмотрено, за исключением объектов культурного наследия.

— Вся эта информация автоматически передается в налоговую, — подчеркивает Иван Пархоменко. — Налоговая «видит», что на гражданина зарегистрировано другое строение, помещение или сооружение, и часто затрудняется идентифицировать объект как гараж.

Таким образом, сведения о гаражах Росреестр передает в налоговую инспекцию вручную, согласно соглашению, достигнутому в 2018 году. В УФНС направляются соответствующие письма от управлений Росреестра.

Таким образом, чтобы снизить налоговую нагрузку, владельцу гаража необходимо обратиться в Росреестр. Можно подать письменное заявление, в котором просить указать, что указанный объект недвижимости является гаражным боксом. Кроме того, можно обратиться к специалистам через социальные сети (vk.com/rosreestr_nsk), официальный сайт (rosreestr.gov.ru/eservices/) или по телефону (383) 227-10-66. Все изменения можно отслеживать в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС (lkfl2.nalog.ru/lkfl/login).

Можно ли избежать подобных проблем с владельцами гаражей? В новосибирском Росреестре к каждому случаю подходят индивидуально. После получения устного или письменного обращения технические документы на заявленный объект недвижимости проверяются за два-три рабочих дня. Если фактически объект является гаражом, соответствующие сведения передаются в ФНС, а заявителю сообщается об отправке данного уведомления.

По словам Ивана Пархоменко, в прошлом году управлением Росреестра по Новосибирской области в УФНС были переданы сведения о 853 объектах, которые фактически являются гаражами. С начала 2022 года региональный Росреестр уже передал сведения о 195 объектах.

В Новосибирске примерно семьсот гаражных кооперативов, и большинство из них имеют неоформленные документы на гаражи, сообщает Иван Пархоменко. Почему в России возникла гаражная амнистия? В советское время гаражные кооперативы создавались при предприятиях, получали земельные участки, и строились без разрешительной документации. Часто земельные участки выделялись по приблизительным указаниям, что затрудняет их точное определение. В настоящее время регистрация гаражей происходит в основном через суд, что делает процесс долгим и не всегда успешным для передачи информации налоговым органам.

Еще более сложно с налогообложением неоформленных машино-мест (термин, появившийся в законодательстве с 1 января 2017 года). Речь идет о паркингах в новостройках, где жильцы владеют своими «кусочками бетона» для автомобилей. Стоимость таких мест значительна (в Новосибирске цены начинаются от полумиллиона рублей). Но несмотря на дороговизну, официально это чаще всего признается долей в праве на нежилое помещение в подвале дома, а не машино-местом.

Один из новосибирцев настаивал на том, что весь паркинг площадью шесть тысяч квадратных метров должен считаться машино-местом. Однако ему пояснили, что это помещение считается владением, а машино-место может иметь ограниченное количество стен или быть вовсе без стен.

Что нужно делать, чтобы оплачивать налог как за конкретное машино-место? Если паркинг был построен до 1 января 2017 года, требуется процедура фактической выделки места. Владельцы должны зарегистрировать свое право на долю в общем имуществе (с отказом хотя бы одного владельца придется обращаться в суд), а затем каждый должен заключить соглашение о выделке или достичь решения на общем собрании.

Если паркинг образовался после 1 января 2017 года, то речь идет только о разделе общего имущества. Владельцы должны зарегистрировать право общедолевой собственности, после чего заключить соглашение, определенное Гражданским кодексом, о прекращении общедолевой собственности и возникновении права собственности на машино-место.

В обоих случаях необходимо обратиться к кадастровому инженеру: каждое машино-место должно быть описано и получить кадастровый номер. Только после регистрации права собственности на ваш «кусочек бетона» как на машино-место налоговый орган получит информацию и рассчитает налог по сниженной ставке.

По данным новосибирского Росреестра, данная цель была достигнута только для единичных владельцев машино-мест, например, небольших паркингов с 50-60 владельцами. Чем больше участников, тем сложнее достичь соглашения, но теоретически это возможно, и стоит продолжать действовать.

Важно отметить, что Росреестр не всегда может идентифицировать помещения как гаражи, даже если владельцы предоставят фотографии с машинами внутри. Организация руководствуется документами, имеющимися в распоряжении. Фотографии не рассматриваются как основа для учета и регистрации имущества, — подчеркивает Иван Пархоменко. — Решение суда, подтверждающее статус гаража, будет определяющим для нас.

Как снизить налоговую нагрузку при продаже гаража: учет кадастровой и рыночной стоимости

Как можно улучшить налогообложение при продаже гаража и как правильно рассчитать подоходный налог с учетом кадастровой и рыночной стоимости?

Ответы специалистов (2)

• Сергеев Олег
• Артемьев Ярослав

Ответов: 2467 Рейтинг: 3.62

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, доход от продажи гаража, полученный физическим лицом, облагается налогом в размере 13% от разницы между полученной суммой и расходами на его приобретение и улучшение.

Для корректного расчета подоходного налога необходимо вычесть из суммы продажи расходы на приобретение и улучшение гаража, а также учесть возможные налоговые вычеты и льготы. Кроме того, важно учитывать срок владения гаражом, так как при продаже до трех лет налоговая ставка составит 30%.

Что касается оптимизации налогообложения, в данной ситуации возможно использование ряда налоговых вычетов, например, на улучшение жилищных условий, если средства будут направлены на приобретение более доступного жилья и т.д. Однако для достижения оптимального результата рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту для уточнения возможных вариантов оптимизации налогообложения в данном случае.

Ответов: 2467 Рейтинг: 3.62

Для решения данного вопроса необходимо предоставить следующие документы и информацию:

1. Свидетельство о собственности на гараж, полученное по решению суда в апреле 2016 года.
2. Документы, подтверждающие факт продажи гаража.
3. Рыночная стоимость гаража, которая может быть подтверждена оценкой независимого оценщика или на основе анализа цен аналогичных объектов на рынке. В данном случае, рыночная стоимость составляет 250000 рублей.
4. Кадастровая стоимость гаража, которая оценивается в 417000 рублей.
5. Информация о дате покупки гаража и сумме его приобретения.

Что касается подоходного налога, при продаже имущества налоговая база определяется как разница между стоимостью продажи и стоимостью приобретения. В данном случае стоимость продажи составляет 250000 рублей, а стоимость приобретения неизвестна. Если гараж был приобретен до введения кадастровой оценки (до 2013 года), можно использовать фактические затраты на приобретение и улучшение, а также учесть индексацию. Если же гараж был приобретен после 1 января 2013 года, налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости.

Для оптимизации налогообложения можно рассмотреть следующие варианты:

Статьи, которые применяются при решении вопроса об оптимизации налогообложения при продаже гаража:

1. Налоговый кодекс Российской Федерации (статьи 54-56, 105, 174.1, 217.2, 220-224, 271);
2. Закон Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 20 «О практике применения судами законодательства о недрах»;
4. Практика Федеральной налоговой службы России.

Для продажи гаража потребуются следующие документы:

1. Свидетельство о собственности на гараж, выданное органом Росреестра;
2. Документы, подтверждающие личность продавца (паспорт или иной документ);
3. Документы, подтверждающие право собственности на гараж и отсутствие на него обременений (например, выписку из ЕГРН).

Что касается вопросов по подоходному налогу, его ставка в данном случае составляет 13% от суммы прибыли – разницы между продажной ценой и кадастровой стоимостью гаража. Если продавец владел гаражом менее трех лет, налог будет удержан при продаже и перечислен в бюджет налоговым органом самостоятельно. Если срок владения превышает три года, налог на имущество может быть не удержан.

Что касается возможностей оптимизации налогообложения, в Российской Федерации существует ряд вариантов. Один из них – использование налогового вычета в размере 1 млн. руб. при продаже жилья, включая гараж, при условии, что проданное имущество находилось в собственности более трех лет и продавец не занимался регулярной куплей-продажей недвижимости. Также возможно обратиться к специалисту по налоговой оптимизации для получения рекомендаций по снижению налоговой нагрузки. Важно помнить, что все меры по оптимизации налогообложения должны быть законными и не нарушать законодательство Российской Федерации.

Налог на имущество: способы сэкономить

В личных кабинетах ФНС нас уже ожидают налоговые уведомления. До наступления срока истекает немного времени. Как правильно рассчитать налог и где можно сократить расходы? Об этом мы расскажем.

Налог на имущество физических лиц – это налог, который уплачивают владельцы квартир и другой недвижимости. В личных кабинетах налогоплательщиков уже появились квитанции на оплату имущественного налога. Отсчет идет.

Федеральный закон № 334-ФЗ, внесший изменения в правила расчета имущественного налога на недвижимость, был подписан 3 августа 2018 года. Предполагалось, что нововведения смягчат налоговое бремя на россиян. А 23 ноября 2020 года был принят Федеральный закон № 374-ФЗ, который существенно изменил налоговое законодательство

Изначально планировалось, что год от года налоговая ставка будет увеличиваться на 20%, пока не достигнет своего максимума: сначала налогоплательщики платили бы 20% от общей суммы, затем 40% на следующий год, 60% на третий, 80% на четвертый, и только на пятый год — полную сумму.

Это предполагалось смягчить удар для владельцев недвижимости, но инициатива не удалась полностью: с ростом налога люди начали подавать в суды и в Росреестр, пытаясь оспорить кадастровую оценку своего имущества.

Этот процесс приобрел массовый характер, и с каждым годом количество недовольных увеличивалось (что логично при увеличении платежа).

«Согласно данным Росреестра, в 2018 году количество судебных исков по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости составило 16 114. С 1 января по 30 сентября 2019 года в судах зарегистрировано 14 205 таких споров. В 95% случаев требования истцов были удовлетворены».
Александра Воскресенская,
юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»

В результате этих протестов привлечено внимание президента.

«МЫ НЕ ДОГОВАРИВАЛИСЬ ОБ ЭТОМ», — ПОДЧЕРКНУЛ ПУТИН В СВОЕМ ПОСЛАНИИ ФЕДЕРАЛЬНОМУ СОБРАНИЮ В МАРТЕ 2018 ГОДА, ОТМЕЧАЯ СУЩЕСТВЕННОЕ РАЗЛИЧИЕ МЕЖДУ КАДАСТРОВОЙ И РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЬЮ ЖИЛЬЯ В ПОЛЬЗУ ПЕРВОЙ.

Это привело к оперативному разработанию нового закона. На момент его принятия в 15 регионах налог оценивался коэффициентом 0,2, в 21 — 0,4, а в 28, включая Москву и Московскую область, — 0,6.

«С 1 января по 30 сентября 2020 года рассмотрено 20 625 исков (38 245 объектов недвижимости): требования истцов удовлетворены в отношении 19 838 исков (36 763 объектов недвижимости), что составляет почти 97%».
Александра Воскресенская,
юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»

Ставки налога зависят от кадастровой стоимости объекта, указанной в ЕГРН на 1 января налогового периода (например, в 2020 году платим налог за 2019-й, в 2021 — за 2020-й и т. д.).

Ставки налога на квартиры, жилые дома, их части, комнаты, жилые дома незавершенного строительства, гаражи и машино-места устанавливаются муниципальными законами городов федерального значения: Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. Эти ставки не должны превышать 0,1%, 0,2% и 0,5% соответственно. Однако согласно пункту 3 статьи 406 НК РФ, ставки могут быть увеличены, но не более чем в три раза.

В Москве налоговые ставки следующие (в зависимости от стоимости жилья):
— до 10 млн рублей — 0,1%;
— от 10 до 20 млн рублей — 0,15%;
— от 20 до 50 млн рублей — 0,2%;
— от 50 до 300 млн рублей — 0,3%.

За владение любыми объектами недвижимости с кадастровой стоимостью более 300 млн придется заплатить 2% кадастровой стоимости.

За гараж и машино-место полагается уплатить 0,1%, за недостроенный частный жилой дом — 0,3%. Для прочих нежилых объектов недвижимости (например, склады, производственные здания) — 0,5%.

В Республике Калмыкия налог на квартиры, жилые дома (в том числе недостроенные), гаражи и машино-места составляет 0,3%. В Татарстане за жилой дом ставка составляет 0,3%, за квартиру — 0,2%, за гараж — 0,1% кадастровой стоимости.

1. Не забывайте про налоговый вычет (вычитаемая сумма для определения налоговой базы налога на имущество).

ФНС поясняет, что вычеты применяются к налоговой базе всех жилых объектов, находящихся в собственности налогоплательщика: квартиры, дома и комнаты, а также жилые строения на земельных участках. Например, если у налогоплательщика три квартиры, комната и два дома, вычет будет применен ко всем трём квартирам, комнате и каждому из домов.

Вычеты составляют:
— 10 кв. м общей площади для комнаты или части квартиры;
— 20 кв. м для квартиры или части дома;
— 50 кв. м для дома.

2. Пересчитать предыдущие налоговые обязательства

С начала 2019 года производится переоценка ранее начисленных налогов, поясняет Александра Воскресенская. Перерасчет касается тех налогов, которые были начислены за последние три календарных года до уведомления о пересмотре. Важно отметить, что перерасчет производится только в сторону уменьшения суммы предыдущих платежей.

Новая оценка применяется с года, когда была допущена ошибка в оценке недвижимости, сообщают эксперты. Это означает, что налогоплательщики, чья кадастровая стоимость была завышена, могут снизить налоговые обязательства за прошлые периоды. Если доказано, что кадастровая стоимость была завышена на 50%, они могут вернуть половину уже уплаченной суммы.

Спор о кадастровой оценке можно разрешить через специальную комиссию при Росреестре или в суде. Основания для пересмотра могут быть двоякие: неточные или неполные данные о объекте на момент оценки (например, не учтено, что здание является аварийным). Для оспаривания государственной кадастровой стоимости владельцам недвижимости потребуется заключение независимого оценщика.

3. Проверить принадлежность к льготной категории

Федеральный закон № 334-ФЗ изменяет порядок налоговых льгот, включая освобождение от уплаты налогов детей-инвалидов. Важно отметить, что этот закон имеет обратную силу, что позволяет вернуть уплаченные средства за период с 2015 года.

С 2019 года лица предпенсионного возраста получают налоговый вычет на сумму кадастровой стоимости до 6 соток (статья 391 Налогового кодекса РФ) и освобождаются от уплаты налога по одному объекту определенного типа, отмечает Александра Воскресенская.

Более подробная информация о льготах для всех категорий россиян доступна на сайте федеральной налоговой службы.

4. Права для владельцев недвижимости, не являющейся жилой

Владельцы гаражей и парковочных мест в бизнес-центрах и других нежилых постройках теперь имеют такие же права, как владельцы жилых домов. Они могут произвести пересчет и вернуть излишне уплаченные средства за период с 2017 года. Ранее ставка налога на такие объекты составляла до 2%, теперь она не превышает 0,3% кадастровой

Налог на недвижимость для физических лиц определяется на основе кадастровой стоимости имущества. Если местное законодательство не устанавливает ставки налога, то они рассчитываются по максимальным ставкам федерального уровня. Согласно Юлии Павловой, главному налоговому консультанту фирмы Tax Compliance, налоговая ставка на жилые дома, гаражи и хозяйственные строения площадью до 50 кв. м не превышает 0,1% от кадастровой стоимости, для объектов стоимостью более 300 млн рублей — 2%, для прочих объектов — 0,5%.

В случае налогообложения недвижимости применяется автоматический вычет, уменьшающий налоговую базу на определенное количество квадратных метров в зависимости от типа жилой недвижимости: 50 кв. м для жилого дома, 20 кв. м для квартиры, 10 кв. м для комнаты. Для жилых комплексов вычет составляет 1 млн рублей.

Земельные участки облагаются отдельным видом налога, который также взимается по уведомлению налоговых органов и устанавливается местными органами. Ставки налога для земельных участков зависят от их назначения и не могут превышать 0,3% для сельскохозяйственных участков и участков, занятых жилым фондом, и 1,5% для остальных участков.

Как отмечает адвокат Денис Зайцев, базой для расчета налога на имущество является кадастровая стоимость.

Льготы по налогам

Существуют различные способы снижения налоговой нагрузки, которые можно применять в зависимости от вашей ситуации. Один из таких методов — использование льгот для членов семьи, имеющих право на освобождение от налога на имущество. Этот вариант, как отметил юрист, достаточно прост в реализации, но может встретить определенные трудности при последующем распоряжении недвижимостью, так как решение о продаже должен принимать сам владелец. Более сложная стратегия заключается в оспаривании кадастровой стоимости, что требует значительных затрат, но может оправдать себя, особенно в долгосрочной перспективе, чтобы избежать роста суммы налога до критических уровней, разъяснил адвокат.