При покупке квартиры в ипотеку есть ряд важных нюансов, которые требуют особого внимания. Один из них — первоначальный взнос.
Одни покупатели стараются честно сэкономить, другие пытаются взять потребительский кредит, не зная, какую сумму им придется выплачивать ежемесячно, третьи ищут лазейки. Например, просят владельца недвижимости завысить стоимость приобретаемой квартиры.
Эта схема проста. Сумма в договоре должна быть увеличена на сумму, внесенную заранее, что является условием банковского кредита. Покупатель должен перевести эту сумму продавцу. Оставшуюся договорную (то есть фактическую) стоимость квартиры банк перечисляет после регистрации сделки. Законно ли это? И каковы риски для сторон, участвующих в этой схеме? Поймите это.
Почему это увеличивает стоимость квартиры для собственника?
Покупатель, который берет ипотеку по завышенным ценам, кажется сам себе невообразимым гением. Он купил квартиру без первоначального взноса из своего кармана. Но в то же время заключение такого договора купли-продажи сопряжено со значительными рисками.
Чем чревата переоценка стоимости квартиры?
Покупатель в этой сделке, скорее всего, выиграет в любом случае. Однако продавец может оказаться в неловкой ситуации. Основными рисками являются
Как правило, перед заключением договора купли-продажи составляется предварительный договор. В соответствии с ним обе стороны обязуются заключить основной договор в будущем. Это делается для того, чтобы стороны не могли передумать продавать или покупать тот или иной объект недвижимости, а если такой эксцесс все же произойдет, в договоре может быть прописана неустойка или подан иск о возмещении ущерба.
Представьте себе ситуацию. Вы связаны предварительной договоренностью о том, что покупатель предоставит вам часть стоимости квартиры, а это, конечно, не так. Банк предложит вам только 80 % от той стоимости, в которую квартиру оценил оценщик.
Если данные оценщика и данные в договоре будут слишком сильно отличаться, банк может отказать в кредите. Это неприятный сценарий.
По стандартному договору покупатель становится новым владельцем квартиры, а продавец получает оплату. Однако если сделка создана с нарушением закона и признана недействительной, деньги должны быть возвращены. Конечно, за квартиру тоже вернут деньги, но продавец должен отдать сумму, указанную в договоре, а не фактически полученную. Иными словами, он переплачивает на сумму, уплаченную заранее.
Чтобы снизить этот риск, покупателю, скорее всего, предложат предоставить доказательства разницы в стоимости.
Слышали ли вы о минимальном сроке владения домом, необходимом для продажи без уплаты налогов и освобождения от налогов? Этот срок может составлять три или пять лет, в зависимости от того, когда был приобретен дом. Если этот срок меньше, вам придется заплатить 13 % подоходного налога (FEFP) в соответствии с налоговым законодательством и суммой, указанной в договоре, а не фактически полученным доходом.
Официально такие операции квалифицируются как мошенничество (что является уголовным преступлением). Это означает, что самого штрафа может быть недостаточно. Если владелец случайно предоставил банку ложную информацию, он становится соучастником преступления. Синергия — это тоже преступление. И вы даже не знаете этих людей! Вы не знаете, собираются ли они выплачивать кредит или этот хитрый план нужен им для другой цели.
Все хотят заработать. Существует целая оценочная индустрия, работающая над тем, чтобы завысить стоимость квартир. Покупатели стараются заплатить поменьше, а покупатели квартир ждут годами. Очень важно сохранять холодный рассудок и не быть частью этого неестественного круговорота сделок.
Планирование сделки из-за переоценки
Сделка состоит из нескольких этапов
1. покупатель находит квартиру и предлагает продавцу завышенную ипотечную цену
2. покупатель находит оценщика, который соглашается переоценить дом на сумму первоначального взноса + 2-3 % от суммы отчета
3. покупатель предъявляет доказательства того, что владелец получил задаток, и стороны подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры
4. покупатель предоставляет в банк документы, в том числе расписки. Продавец получает от кредитного учреждения реальную стоимость жилья.
Пример. Денис продает квартиру за 5,3 млн рублей. Евгений предлагает провести сделку по завышенной цене. Денис хочет как можно скорее переехать на новое место и соглашается, так как не смог связаться с предыдущим покупателем.
В договорах и отчетах указано 5,3 млн рублей + 15 % (задаток) + 3 % = 6,3 млн рублей. К задатку добавляется 2-3%, чтобы продавец получил реальную стоимость квартиры при оформлении ипотеки.
Стороны подтвердили, что Денис получил первоначальный взнос — 945 тысяч рублей. После одобрения ипотечного кредита банк перечислил 6,3 млн руб. -15% = 5. 355 млн руб. — Продавец получил прибыль.
Если к 5,3 млн рублей прибавить 15%, то в договоре и отчете будет указано 6,1 млн рублей. Тогда Денис получил бы от банка: 6,1 млн руб. -15% = 5, 185 млн руб. — Меньше заявленной стоимости квартиры.
Почему квартира плохо продается, читайте здесь.
Покупатель получает квартиру без задатка и обнаруживает, что продавцу выплачена вся стоимость.
Что делать продавцу?
Переплату чаще всего предлагают в старых квартирах, когда дом не могут продать в течение нескольких месяцев. Это происходит из-за отсутствия спроса в районе проживания владельца, но обычно по другим причинам.
Продавцы ограничиваются публикацией объявлений с минимальным описанием, двумя-тремя фотографиями и 1-2 сайтами (Avito и Cian). Это приводит к минимальному охвату и низкой привлекательности квартиры.
Продать квартиру за 3-4 недели и знать, как продать ее на 10-20 % дороже. Напишите описание продажи и создайте привлекательные фотографии. Затем разместите объявление на более чем 1000 сайтов и подключите рекламные сервисы, чтобы создать максимально возможный охват.
© «МБК». При полном или частичном копировании материала ссылка на источник обязательна. Нашли ошибку в тексте? Выделите нужный раздел и нажмите Ctrl + Enter.
Недвижимость результаты повышенного артериального давления
Форма завышения стоимости квартиры в рамках ипотеки имеет свои опасности и не исключает ответственности для продавца и покупателя. Во-первых, необходимо понимать, что соглашение о предоплате является официальным документом и может быть использовано для требования возмещения фактически неполученных средств. Если суд признает ипотечную сделку недействительной, продавец должен вернуть контрагенту сверх полной суммы. Еще один риск для продавцов — увеличение налогового бремени. Поскольку цена продажи выше, то и налог будет выше.
Для тех, кто выбирает простые ипотечные кредиты, существуют риски, которые необходимо тщательно учитывать.
Риски слишком высокой ипотеки без первоначального взноса реальны, и участие в подобных схемах может привести к плачевным последствиям, что подтверждается примерами судебной практики и отзывами пострадавших. Чтобы избежать проблем с законом, стоит проконсультироваться со специалистом по ипотечному кредитованию, который поможет подобрать кредитную программу, не требующую внесения первоначального взноса. Royal Finance сотрудничает с ведущими банками страны, поэтому они в курсе всех актуальных ипотечных продуктов и могут найти выход из сложных ситуаций.
Что такое переоценка?
Разобравшись с тем, что такое переоценка при ипотеке, необходимо понять, что именно представляет собой переоценка стоимости. Она заключается в следующем.
При обычной сделке купли-продажи недвижимости указывается только кадастровая и рыночная стоимость. Первая формируется на основе экспертной оценки Росреестра раз в три-пять лет и остается неизменной в течение этого периода. В сделках с недвижимостью она выступает в качестве своеобразной функции корректировки цены. Стоимость объекта на момент продажи не должна сильно превышать кадастровую или быть значительно ниже.
В рамках вышеупомянутой системы квартиры продаются по завышенным рыночным ценам, чтобы обеспечить более объективное представление о стоимости конкретной недвижимости. Рыночная цена также учитывает характеристики, которые не принимаются во внимание при формировании цены в земельном кадастре (например, окружающая инфраструктура, состояние ремонта и т. д.). Банк также принимает решение об одобрении — квартира должна быть ликвидной.
Как оценивается стоимость недвижимости?
Планы по покупке дорогой квартиры могут сорваться и из-за того, что при одобрении ипотеки обязательно проводится независимая оценка выбранного объекта. Это одно из условий одобрения заявки. Если между ценой, названной авторитетным специалистом и продавцом, будет существенная разница, банк может отказать в кредите.
Заявку на проведение оценки может подать любая профессиональная фирма, но во многих случаях банки предпочитают работать только с аккредитованными организациями. В любом случае оценщик должен согласовать свои действия с кредитором.
Отчет об оценке обычно включает следующие сведения.
Теоретически мнение оценщика может не совпадать с мнением владельца, который по личным причинам считает свое жилье более дорогим. При обычных обстоятельствах окончательное решение остается за покупателем — переплачивать или искать другой вариант. Однако если цена квартиры слишком высока для ипотеки, то последняя инстанция — банк.
Если банк согласится финансировать такую покупку, сделка вряд ли пройдет гладко. Однако если заемщик не выполнит свои обязательства и недвижимость будет изъята за долги, есть риск, что он станет фигурантом уголовного дела, если выяснится, что он намеренно завысил стоимость квартиры.